Market Trends

2010-06-13T18:32:00.002-01:00

Der er ny video ude på hjemmesiden nu:

http://www.market-trends.net

Hvis du fortsat er interesseret i at følge, hvad jeg laver så opret eventuelt abonnement på det nye site.

2010-06-11T09:57:00.004-01:00

Så pakker vi så småt flyttekasserne...

Dem af Jer der er abonnenter her, kan så småt godt begynde at flytte over til den rigtige hjemmeside: http://www.market-trends.net/. I opretter abonnement ved at trykke på det lille "mail" ikon i headeren. Feedburner sender en mail om morgenen i stedet for med det samme. Mailsystemet på den nye side, sender med det samme. Selve layoutet i de mails, der sendes ud, er endnu ikke konfigureret, så lad Jer ikke forvirre af det. Og jo: det er meningen, at I skal klikke på linket og derefter komme direkte til mine sider...det handler om reklamekroner til at støtte projektet :)

Der mangler fortsat en lang række ting, men hjemmesiden er nu klar til, at I kan kigge over permanent. De ændringer jeg har kommer til at køre i baggrunden, uden I ligger alt for meget mærke til det: flytning af gamle indlæg, oprettelse af Videotek, oprettelse af videointroduktioner til beslutningsmodellerne, designmæssige forhold, osv.

Efterhånden som I opretter Jer på den nye hjemmeside, vil jeg manuelt slette Jer fra Feedburner, så I ikke står to steder.

Der er lidt TA på naturgassen på http://www.market-trends.net/. Hvis man ikke har interesse for UNG som naturgassen handles under, er der lidt TA-skole i indlægget til dem som er interesserede

2010-06-08T13:32:00.005-01:00

Den langsigtede mekaniske model har nu et bearish bias. Det bullish bias gav en profit på 12,9% over 225 handelsdage, hvilket er karakteristisk for et sekulært bearmarked som vi har set siden 2000. MAE var 0,23%, MFE var 31,4% og ETD var 18,2%. Alt i alt en lav profit og et stort draw down fra toppen. Når jeg får tid, laver jeg en video om netop denne model og poster den på dens egen side på den endelige blog, således at I bedre kan få en forståelse af dens fordele og implikationer.

Den langsigtede mekaniske model er ligesom den kortsigtede eksperimentelle model ment som et beslutningsstøttesystem. De kan aldrig tilsidesætte den skønsmæssige løbende analyse af markedet. Jeg bruger primært modellerne til at afpasse mit bias på markedet, men fordi den langsigtede mekaniske model har et bearish bias, kan jeg fortsat tage positioner fra longsiden. Den er mest bestemmende for ,hvor aggressiv jeg er på den ene eller anden side af markedet. Det er det jeg primært anvender den til. At den så rent faktisk kan handles 100% mekanisk er en helt anden side af historien, som jeg vil komme nærmere ind på i videoen. Vil man handle den 100% mekanisk skal man gøre det, fordi den giver et lavt draw down (den berømte trappeformation i udviklingen af ens profit).

Sidste gang den langsigtede mekaniske model gav et salgssignal var i 2007. Allerede dagen efter startede et rally, der fik S&P 500 til at stige med over 8%. Men signalet markerede alligevel enden på bullmarkedet fra 2003. Så man skal huske at lige præcis denne model operer indenfor nogle store bredder, og der skal en, hvis markedsaktivitet til før den skifter signal.

Den kortsigtede eksperimentelle model fik et bearish bias ved luk i går, og hvis man havde handlet det tidligere bullish bias mekanisk ville man have haft et tab på 4,3% og en MFE på 0,6%. Ligesom med den langsigtede model håber jeg snart at kunne lave en video om den kortsigtede model, således at I bedre kan få en forståelse for, hvordan signalerne foreløbigt skal anvendes - husk at den fortsat er eksperimentel

2010-06-06T21:34:00.005-01:00

Hermed en lille opfølger på min markedsupdate fra i lørdags, der bedre beskriver det tekniske billede. Som jeg før har nævnt, er den nuværende trend kraftigt udfordret. Under normale omstændigheder når bullmarkedet er i gang, bliver oversolgte niveauer (altså korrektioner) hurtigt afløst af nye overkøbte niveauer. Det skete ikke denne gang, og selv ralliet efter "flash-crash'et" d. 6. maj kunne ikke ændre på dette.
Når kursen befinder sig under MA(200) på f.eks. S&P 500, som jeg dækker, indebærer det for den langsigtede investor, at man går over i kapitalbeskyttelsestilstand. For den mere kortsigtede investor kigger man efter low risk setups. Jeg skal nok blive bedre til at definere, hvornår jeg taler om henholdsvis langsigtede og kortsigtede strategier, men jeg anvender begge som en del af en holistisk tilgang til markedet. Alle positioner starter som kortsigtede, og hvis de beviser deres ”værd”, bliver de langsigtede.

I det udmærkede gratis nyhedsbrev Chartwatchers fra Stockcharts skriver Thomas J. Bowley:

Based on all of this, the big question is…how do you trade this market? As
I’ve been saying for several weeks, I’d do it with much less frequency, with
fever shares, and my holding period would be very short

Jeg kunne ikke være mere enig med ham, men ville også tilføje dybere stop loss grundet volatiliteten. Dette er en traders marked, så sørg for at tilpasse strategierne derefter, hvis du vil trade.

Der er mange som har spurgt mig med hensyn til worst case, og det er jo svært at sige noget sikkert om. Men et downside target hvis vi bryder ned snart kunne være nede ved juni/juli-området fra 2009. Her ville en langsigtet investor alt efter hvad price action viser kunne lave et low risk entry. Odds for at bullmarkedet snart er slut vil jeg placere som værende ret høje, og jeg forventer at næste uge kan give os en retning. Alt efter hvor man tegner sin streger kan man også argumentere for at halslinien i den store IHS faktisk allerede er brudt.

Ellers er der ikke meget mere at sige andet end de sædvanlige ordsprog for markedet: forbered dig på det værste, håb på det bedste og forvent at blive overrasket.

På den nye hjemmeside (www.market-trends.net) vil jeg fremover også udgive de samme indlæg som her, selvom den fortsat er under udvikling. Det kan give Jer lidt tid til at vende Jer til det nye layout og lignende. Jeg mangler fortsat en lang række ting, herunder mulighed for abonnering.

2010-06-05T09:54:00.004-01:00

Markedet har ikke ændret sig markant siden den sidste video. Vi befinder os fortsat låst mellem et stort udbudsområde omkring MA(200) i S&P 500, og indtil videre støtte ved den trendlinie, der kan markere halslinen i en fremtidig SHS formation (gense eventuelt videoen). Efterfølgerne af det sell-off, der kom i fredag kan klart udfordre dette støtteområde. Så længe man har sine stops placeret og en klar strategi for, hvad man foretager sig er der ingen grund til bekymring. Jeg har forsøgt at illustrere dette via de områder jeg kalder "low risk setup" områder. Sidst vi havde et stort ét var ved entry d. 26. maj efter "hammeren" i S&P 500. Ved et sådan entry har man rigeligt med tid til at tage profit, supplere eller lignende, og i det hele taget agere ganske uforstyrret af et sell-off, som det vi så i fredags.

Den langsigtede mekaniske model har fortsat et bullish bias, men som I allerede ved er den kraftigt udfordret.

Den kortsigtede eksperimentelle model fik et bullish bias d. 02. juni, med entry på åbningen dagen efter. Det markerede så afslutningen på det kortsigtede bearish bias modellen fik d. 28. april. Den har haft et bearish bias i 26 handelsdage, med en profit på 7,3%, en MAE på 2,3% og en MAE på 12,1%. Entryefficiensen var 85% og exitefficiensen var 66%. Entry signalet i det nuværende bullish bias var på den foreløbige top, så det er ikke særligt godt, men modellen løber som før nævnt historisk ind i whip saws. Vi må se hvad ugen bringer. På den hjemmeside som bliver den endelige hjemmeside for min blog (www.market-trends.net) kommer der en mere udførlig forklaring på modellen samt hvordan den skal anvendes. Den kortsigtede eksperimentelle model har aldrig været tiltænkt til en mekanisk strategi, men som et beslutningsstøtteværktøj.

PS: jeg skal nok give besked, når I skal flytte over til den endelige blog. Der kan I så abonnere via RSS og e-mail.

2010-05-31T17:32:00.002-01:00

Jeg er i øvrigt på ferie frem til 5. juni. Så jeg håber ikke, der sker noget drastisk i markedet :)

2010-05-31T06:07:00.004-01:00

Her kommer et indlæg, der er lidt off-topic. Det har i hvert fald ikke noget med trends og modeller at gøre.

Jeg har fået henvendelser vedrørende, at videoer ikke kommer frem i Jeres Feedburner emails. Feedburner har ikke verdens mest intuitive brugerflade, men jeg tror, at jeg har løst problemet. Vi ser, hvad der sker næste gang jeg uploader en video.

Når jeg åbner det nye site, stopper jeg med brugen af Feedburner, og I skal i stedet tilmelde Jer en god gammeldags emailnotifikationstjeneste, hvor I får en mail i det sekund jeg poster. Det gør Feedburner ikke. Der vil i mailen være et link til sitet, og grunden til dette skift, er fordi jeg vil have Jer ind og besøge sitet. Jeg har både reklamer i Feedburner og på mit site, og indtægterne fra Feedburnerreklamer afregnes med omkring 1/10 del af dem som ligger på sitet. Jeg har efterhånden nok faste abonnenter til, at det betyder noget.

Reklameindtægterne er selvfølgelig ikke noget jeg kan leve af, og det er heller ikke hensigten. Men de betaler mine konkrete udgifter til sitet: server, domæne, videohosting og værktøjer. F.eks. koster Camtasia studio i omegnen af kr. 1.500,-, og jeg har tilmed lige opgraderet til den nyeste version. Sidst men ikke mindst: Til Wordpress (som er det program jeg bruger til mit site) kan man downloade en lang række udvidelser, som på en nem måde forbedrer brugen af sitet. Disse udvidelser sidder folk rundt om i verden og laver gratis. Det er god skik at "give lidt tilbage", hvilket jeg gør. Så engang imellem doneres et lille beløb til udviklerne af de udvidelser jeg anvender på sitet. Reklameindtægterne er med til at støtte dette.

Så ligesom med andre gode vaner, så gør det til en vane, når I har været og kigge på det nuværende og kommende site, altid at klikke på en reklame eller to inden i hopper videre i cyberspace. Det er gratis for Jer og støttende for projektet.

Og afslutningsvis: for mange af Jer (faktisk 57%) kunne det være en idé at installere Firefox browseren. Den er langt bedre end Internet Explorer (IE), og alle indstillingerne fra IE kan importeres ind i Firefox. Nogle af de funktioner jeg anvender fungerer ikke helt i IE, og samtidig sidder logoet lidt underligt placeret i forhold til Firefox. Firefox har også en lang række udvidelser man kan tilføje, f.eks. er jeg utroligt glad for "Read-it-later", som er et alternativ til den klassiske bogmærkefunktion. Man behøver ikke afinstallere IE, for at give Firefox en chance.

2010-05-29T12:28:00.001-01:00

En kort weekend update på markedet:

2010-05-26T09:08:00.003-01:00

Hermed en kort videoopdatering:

2010-05-22T08:22:00.010-01:00

Fredagen blev afrundet med en test af den bund, som blev sat 6. maj 2010. Det er dette, jeg har ledt efter i forhold til et low risk entry. Det kortsigtede downside potentiale burde være udtømt.
Jeg har undersøgt lignende tilfælde i S&P 500 som vi så d. 6. maj 2010 - altså en "wide range" dag, hvor forskellen mellem højeste og laveste kurs er historisk høj. Den pågældende dag var dette område 7 gange højere end normalområdet for de forrige 6 måneder. Siden 1962 er det kun overgået af 1987 krakket (10 gange højere). Hvis jeg sigter lidt lavere og kigger på dage, hvor området er 4 gange større end normalområdet, finder jeg faktisk kun 14 unikke tilfælde. Det interessante er at se, hvad der skete med kursen i disse tilfælde efter det første sell-off var blevet testet (som vi ser nu). Jeg kan tage ét eksempel af de 14. Herunder ses 11. september 1986. Efter testen stiger kurserne fra bunden. Dog går der næsten 116 handelsdage (altså næsten et halvt år), før trenden blev genoptaget.

Samstemmende om de tilfælde jeg fandt kunne jeg se:

at den første bund blev gentestet efter et vildt rally som vi lige har oplevet
at den højeste kurs for den pågældende "wide range" dag marker et stort udbudsområde, der tager lang tid at komme igennem

Så hvis historien er en guide, kan vi konkludere følgende:

Vi har nu nået et område der favoriserer et low risk entry
At ting tager tid, og at vi ikke skal forvente at trenden bliver genoptaget med det samme.
Derfor behøver man ikke absolut købe endnu. Såfremt dette var bunden, vil der være yderligere mulighed for low risk entries længere oppe, inden trenden eventuelt fortsætter

Husk at alt kan ske i markedet. Hav en plan og handel ud fra denne plan. Overhold dine stops og vær fleksibel.

2010-05-20T11:32:00.004-01:00

For tiden er jeg travlt optaget med at opbygge den nye blog. Det tager selvfølgelig længere tid end forventet, men resultatet bliver forhåbentligt derefter. Indtil videre, er jeg nået til layout. Derefter skal det designes ordentligt (logo, ikoner, rammer, osv.). Min skrivefrekvens er derfor også nedsat, men der egentlig heller ikke så meget at skrive om. Forrige indlæg er forsat gældende: vi er nu nede at teste området omkring MA(200), og det kan repræsentere et low risk entry. En lav åbning, med højt luk ville f.eks. signalere bullish action - så hold øje med price action for at vurdere situationen. Der er ingen tvivl om at bullmarkedet er udfordret.

Jeg havde egentlig tænkt mig at skrive nogle indlæg af mere overordnet karaktér, men det må jeg udsætte, hvilket heller ikke gør noget, da de er tidsløse. I stedet stjæler jeg et link fra Market Rewind, hvor forfatteren af bloggen Jeff Peitsch har været så venlig at samle en række kvalitetslink omkring brugen af MA(200) i ens strategi. Det skal ikke være nogen hemmelighed, at stort set alle mine kvantitative undersøgelser er centreret omkring dette gennemsnit. Derudover er den langsigtede mekaniske model også bygget op omkring min egen variant af MA(200). Så til dem af Jer som vil undersøge dette nærmere så kig forbi Market Rewind.

Den kortsigtede eksperimentelle model er fortsat i sælg, og den langsigtede mekaniske model er fortsat i køb. På den nye blog vil der ud over et videotek, være dedikerede sider til disse to modeller samt en videointro omkring dem.

2010-05-16T09:25:00.008-01:00

Hermed en lille weekend update på markedet og modellerne. 04.05.2010 blev den lille SHS ( Head & Shoulders Top) allerede diskuteret lidt i kommentarsektionen i min "Sell in May..." videopost. Det, som er sket sidste uge er, at vi har været oppe og teste udbudsområdet ved halslinien i denne SHS og MA(50), som er et ofte fulgt glidende gennemsnit. Det er næsten for meget taget ud af den gennemsnitlige bog om teknisk analyse.

Skal vi følge teorien, burde vi se et retest af MA(200) området igen snarligt, men alt kan ske i aktiemarkedet så hav en plan for, hvad du vil gøre efterhånden som ugen skrider frem. Et angreb på det forrige udbudsområde skal helst lykkedes for at bevare det bullish momentum i markedet, og her refererer jeg ikke til mine modeller, men til at korrektioner i bullmarkeder som regel er hurtigt overstået. En test af efterspørgslen i området omkring MA(200) repræsenterer for mig et low risk entry, hvis man vil prøve endnu et "buy the dip" som jeg skrev lidt om i indlægget fra 10.05.2010. Men hold øje med price action og anvend hellere end gerne mindre positionsstørrelser og dybere stops for at undgå whipsaws. Ved et succesfuldt entry kan man altid skalere sig yderligere ind.

Jeg håber ved lanceringen af mit nye site bedre at kunne implementere brugen af video, da jeg i princippet på 3-5 minutter kan forklare langt flere ting end i tekst og billeder. Derudover har jeg fundet ud af, at mindre end 50% rent faktisk ser mine videoer til ende. Endnu en motivation for at holde dem korte!

Den langsigtede mekaniske model har et salgssignal ved luk i området omkring 1040-1050. Baseret på historiske data vil det markere slutningen på bullmarkedet. På mit nye site vil jeg lave en dedikeret side til netop denne model, hvor jeg i en video forklarer dens fordele og faldgruber.

Den kortsigtede eksperimentelle psykologiske model er fortsat i sælg, hvilket imponerer mig en del efter det rally vi så fra bunden 06.05.2010. Men bullish momentum i modellen fulgte simpelthen ikke med op - overhovedet. Det kan endnu et forsøg på at angribe udbudsområdet i halslinien måske lave om, det skal jeg ikke kunne sige, men indtil videre holder den sit salgssignal. Husk at denne model er eksperimentel indtil videre, og signalerne skal derfor skal forstås i den ramme. Jeg arbejder fortsat på at overkomme en lang række udfordringer for modellen. Ud over at finde den optimale tærskel for, hvornår et signal bliver udløst skal være, kan jeg ved yderligere historiske tests også se, at den har perioder med whip saws. Den er faktisk god til at "forudsige" en kommende markedsvending efter en korrektion eller et rally, men så snart et for snævert trading range kommer, mister den sin egde.

Til dem som synes at det med "head & shoulders..." og lignende begreber hentet ind i den teknisk analytiske verden er for abstrakt, vil jeg anbefale Jer at kaste et blik på min video om "REC.OL - afslutningen på et trade" og spole frem til 03:05. Her forsøger jeg at afmysticifere noget af det som gør, at mange mennesker hurtigt mister interessen for teknisk analyse.

2010-05-13T09:07:00.006-01:00

Først åbner jeg, så lukker jeg, så åbner jeg igen og snart flytter jeg...

Som nogle af Jer ved, arbejder jeg på at lave et nyt site med langt bedre indhold. Det er meningen, at alt hvad jeg laver skal samles her, så man ikke skal søge rundt på YouTube, EI og PI for at følge med i, hvad jeg skriver. Derudover skal der være separate sider til den kortsigtede eksperimentelle model og den langsigtede model, så man bedre kan følge med. Sidst men ikke mindst vil jeg gerne have 100% styr på mit indhold - f.eks. ligger mange af mine videoer hos YouTube nu. Sådan skal det ikke være i fremtiden Et "Videotek" kommer også på et tidspunkt. Blogger giver simpelthen for få muligheder i forhold til en Wordpress baseret hjemmeside.

Bloggen startede oprindeligt, fordi en nær ven og jeg lavede en lille supersimpel andelsberegner. På det tidspunkt var forældrekøb af ejerligheder blevet for dyrt og mange i omgangskredsen kastede deres kærlighed over andelslejligheder. Vi lavede så et lille regneark, der gjorde, at man kunne sammenligne omkostningen på kvadratmeter i forhold til en tilsvarende ejerlejlighed. Siden bloggede jeg videre, typisk med indlæg af politisk og økonomisk karaktér, men uden noget egentligt formål. Herefter inkluderede jeg forskellige små analyser, bidder af mine kvantitative analyser og artikler om markedspsykologi.

Jeg er nu nået frem til en form, som jeg ønsker at bygge videre på med hjælp fra det nye site. Sitet skal bestå af separate sider til de to modeller, så man bedre kan følge dem. Derudover vil jeg fortsætte med analyser af S&P500 generelt, som jeg i forvejen gør og så små aktieanalyser enten i tekstform eller video som nogle allerede har set på min YouTube-kanal. Det er meningen, at alle videoanalyser udelukkende skal ligge her på sitet, så YouTube-kanalen lukker på et tidspunkt.

Mit politiske bias som jeg ofte fremførte før, har jeg udfaset helt. Indlæg om den farlige kurs vi er på, hvad der burde blive gjort, osv. er lukket helt ned, og egentlig interesserer det mig heller ikke længere. For i sidste ende er det min viden om teknisk analyse og markedspsykologi som giver mig positive resultater i markedet - ikke teorier og spekulationer om endnu en kommende finansiel nedsmeltning. I sidste må jeg tage mig selv på mit eget ord: "...det interessante er ikke nyhedernes indhold, men hvordan markedet reagerer på dem".

I princippet kunne jeg sætte sitet op nu, men jeg går og venter på, at Wordpress 3.0 udkommer (forhåbentlig i maj), da der er nogle væsentlige ændringer, som er værd at vente på. Den nyeste udgave giver nemlig mulighed for at sætte sitet op anerledes end nu (mere som en hjemmeside end en blog). Så hvis jeg gik over til det nye site nu, ville I skulle igennem endnu en restrukturering, og det er ikke godt for Jeres oplevelse med min blog gætter jeg på. Jeg håber, at kunne flytte dem af Jer, som anvender Feedburner over i god ro og orden (altså automatisk), men jeg ikke helt sikker endnu. Det kan være I skal abonnere igen på det nye site. Så tiden går med at teste forskellige ting (design, plugins, etc.) så alt spiller så godt som muligt, når tiden kommer.

Jeg håber I flytter med...

PS: i morgen er det update på den kortsigtede model - måske via en video

2010-05-13T08:39:00.005-01:00

På chartet ses den lille head & shoulders top (SHS), som blev dannet efterhånden som den foreløbige top blev sat. Vi er nu ramt ind i udbudsområdet, som ligger ved SHS'ens halslinie. Hvad der skal ske nu er "anyones guess", og der er selvfølgelig en del kvalificerede meninger om det i cyberspace.

Så hvad er strategien nu? Dem som følger mere kortsigtede tidshorisonter, og som ikke holdte øje med deres positioner eller respekterede deres stop loss føler sig formentligt ret kloge nu. Dem med lignende strategier, som gjorde noget aktivt for at beskytte deres kapital (som de skulle have gjort) føler sig måske en smule snydt nu. Enhver strategi er individuel, men nogle generelle råd kan alligevel gives i forhold til nuværende markedsforhold - uanset om man er inde eller ude.

Hvis du insisterer på at handle i denne type marked så gå ned i positionsstørrelse på grund af volatiliteten. Skalér dig ind.
Hvis du er kontant så fortvivl ikke over disse dage, hvor der sker et rally. Som tidligere nævnt så hav en plan. Hvis den plan ikke tilsiger, at du skal handle under de givne markedsvilkår så hold dig ude.
Lad være med købe eller sælge aktier, fordi andre gør det. Følg din egen plan.
Hvis du handler lidt længere trends så vent til trenden bliver genoptaget. Det er den ikke endnu. Lige nu kan man vente på, hvilken vej vinden skal blæse.
Man behøver ikke at handle. Der er ingen grund til at forcere handler i et miljø, som ikke favoriserer netop dine strategier.

2010-05-12T08:44:00.005-01:00

Jeg kan se, at Benny Brinch fra Aktiepost har været så venlig at nævne mit arbejde i forbindelse med denne uges udgivelse. Scroll tre poster ned, så finder I videoen og ellers er der direkte link til den her

I må gerne efterlade kommentarer og spørgsmål i det oprindelige indlæg, da jeg om nogle dage sletter dette indlæg

2010-05-10T18:01:00.006-01:00

I fredags skrev jeg et tweet på Proinvestor: "Ask yourself: what is the hardest trade out there for you? Then, think about taking it, of course, with stops in case your are proven wrong". Citatet er naturligvis venligst udlånt af en forfatter som jeg ikke længere kan huske hvem er. Men grunden til tweetet var netop for at gøre opmærksom på forskellen mellem at handle på emotioner og efter en plan/strategi. Netop, når markedet ser allersværest ud, og man har tendens til at overanalysere, kommer ens strategi én til hjælp. Strategien er 100% objektiv, kold og ufølsom, og hvis strategien siger køb, så køber man. Også selvom man lige er blevet stoppet ud af næsten alle sine positioner dagen før.

Ved luk i fredags var næsten alle de aktier jeg følger dagligt dybt oversolgte. Som det ses af de to tabeller var der grønt over hele linien på RSI(2) og Stokastisk(9,3,3) (grønt indikerer oversolgt, se eventuelt anvendelse af disse i mine to Norden videoer, her og her). S&P 500 havde fundet støtte ved MA200 og på trods af sell-off havde vi stadig higher highs og higer lows. Muligheden for et low risk short var forpasset. Min strategi sagde køb ved åbningen i dag (mandag) - og se hvordan de grønne betingelser efterfølgende forsvandt i dag. Det var helt klart "the hardest trade out there".

Grunden til, at jeg skriver dette indlæg er ikke for at delagtiggøre Jer i dagens profit - at prale er ikke ærindet med bloggen. Jeg taber naturligvis også penge. Det gør alle med en aktiv investeringsstrategi. Det er for at vise fordelen ved en plan og en strategi. I morgen kommer en ny dag, og den er der også en plan for. Så er jeg aldrig i tvivl om, hvad jeg skal gøre. Jeg planlægger altid aftenenen i forvejen, hvis jeg ser noget der kan være interessant. I perioder med stabilitet kan jeg således nøjes med minimal overvågning.

2010-05-07T12:23:00.007-01:00

Med gårsdagens action skal jeg love for, at min video om "Sell in May..." blev sat i perspektiv. Jeg kan se, at der var langt flere inde på bloggen, end der plejer at være på en dag, hvor jeg ikke poster indlæg. Usikkerhed (som vi oplevede det i går) skaber ofte afhængighed af ekstern information, hvorimod når markedet stille og roligt stiger over tid, bliver investorene mere uafhængige og mere tilbøjelige til at følge egne ideér og strategier. Meget firkantet kan man også sige, at det er det fænomen, der giver anledning til, at de fleste tilskriver succes i et bullmarked med egne evner, mens tab i et bearmarked primært skyldes uheld, manipulation og unfair spilleregler på markederne og lignende. Desværre handler investering i høj grad om at tilskrive bestemte sandsynligheder til uvisse udfald - uanset om det går op eller ned. I et bullmarked er det blot meget nemmere: "in high tide all boats rise", som Warren Buffet sagde engang. Når vi søger ekstern information danner vi meninger (bias) om markedet og de meninger får os i problemer. Forsøg i stedet at lade være med at have en mening om nyhederne, analytikeres anbefalinger osv. og se på, hvordan markedet reagerer på de meninger der er derude. Det er det der er det vigtige. Det er den eneste måde, man kan handle nogenlunde biasfrit på.

På diverse fora, er der masser af indlæg om, hvor vi skal hen og hvorfor. Jeg vil gerne her på bloggen fremme accepten af, at vi ikke kan forudsige noget om markedet. Jo mere folk prøver, jo værre går det. Jeg har endnu ikke hørt om nogen, der kontinuerligt over tid kan gøre det. Altså i sådan en grad, at de decideret har en edge. Enhver der har en aktiv tilgang til markedet bør anerkende, acceptere og tro på dette koncept, for det vil gøre deres liv en del lettere hvad angår investeringer. Man skal i stedet handle på, hvad man selv ser og så altid anvende risikostyring. Altid. Den aktive investor bør have en grundlæggende forståelse for konceptet omkring risiko og sandsynligheder i markedet. Denne bør også forstå og anvende principper omkring money management, stops loss og i det hele taget simplificering af tingene. Aktiemarkedet er et oddsgame, hvor du, hvis du kender spillets regler, kan placere dig så odds er din favør. Når jeg kigger på et chart kigger jeg altid på et nøgent chart uden nogen indikatorer. Kun tid, pris og volumen. Så kommer man ikke tættere på det, der har med markedet at gøre. Alt andet er blot afledte funktioner af det som foregår i markedet.

Jeg mener fortsat, og har længe gjort det længe, at money management er en meget stor del af det at have en aktiv investeringsstrategi. Dernæst kommer forståelse for egen psykologi og markedspsykologi. Til sidste som den absolut mindste del komme analyse. Det sidste er dog det som fylder mest hos de fleste. Nogle af Jer vil sikkert være uenige. Måske bliver I klogere - eller også bliver jeg klogere. Det er der ingen der ved. For ingen kender fremtiden.

Der er mange som tror, at jeg kører fuldautomatiske strategier. Det kommer måske af min store interesse for kvantitativ analyse. Det der driver disse analyser er i virkeligheden ønsket om at udfordre simple bias. F.eks., hvorvidt det er en god idé at sælge i maj, eller om markeder der er steget meget gennemgår efterfølgende dybe korrektioner. Som sagt før: når jeg kigger på et chart, kigger jeg altid på et nøgent chart først, inden jeg gør noget andet. Tid, pris og volumen. Herefter sætter jeg indikatorer ind som hjælp. Indikatorer kan også være meningsfulde til at scanne efter bestemte betingelser, som kan bringe odds i ens favør - f.eks. oversolgte situationer i en optrend. Jeg læser med interesse, hvad andre mener - men jeg handler ikke efter det. Jeg har en plan, og den plan handler jeg efter. Hvad gør du?

2010-05-04T12:13:00.002-01:00

Hermed den lovede video om "Sell in May...". Jeg anvender ikke længere YouTube og på sigt er det også meningen, at jeg vil lave en forbedret blog baseret på Wordpress. Blogspot har næsten ingen muligheder for at sætte et lidt mere personligt præg.

Videoen indeholder en forklaring af den tidligere fremstillede DRV indikator, en backtest af 3 forskellige strategier til at finde ud af om "Sell in May..." giver nogen edge. Afslutningsvis kommer jeg med mine egne reflektioner omkring anvendeligheden af strategien. Enjoy!

2010-05-02T09:25:00.007-01:00

Den kortsigtede eksperimentelle model gik i salg ved luk 27.04.2010. Jeg har lavet et lidt andet visuelt indhold denne gang, da jeg allerede er kommet i problemer i forhold til præsentationen af købs/salgssignalerne. Disse skal bekræftes af et bestemt bias, så jeg skal arbejde videre på, hvordan jeg får vist det grafisk således, at det giver mening. Grønne områder er køb ved åbningen og røde områder er sælg/short ved åbningen. Performancedata er i de små bokse (dem som ikke kender disse udtryk kan med fordel se min youtube video her og spole frem til 05:30) Modellen vil løbe ind i sin første "live" udfordring, hvis vi ikke ser et sell-off næste uge: whip saw! Stiger vi mandag/tirsdag så vil det sikkert generere et købssignal igen, da salgssignalet ikke havde megen styrke.

Det er netop derfor jeg tester den live (via papertrading dog): for at se, hvordan data skal ordnes og vægtes for at give mest forudsigelsesværdi. Grundlæggende giver den nogle gode signaler, men den har også perioder med problemer (whip saws og deciderede dårlige calls) og derfor skal jeg se om 1) data blot skal ordnes anderledes for give en edge, 2) hvorvidt data overhovedet kan give en edge. Når man blot sidder og backtester data får man slet ikke nuancerne med. Formålet er heller ikke at skabe en system der kan automatisere handlerne, men et beslutningsstøttesystem som jeg skal have operationaliseret. Men hvis systemet via backtest generelt viser en egde, er der om ikke andet noget at arbejde videre med.

Husk at modellen forsat er eksperimentel og signalerne derfor skal tages som sådanne. Der er fortsat lang vej endnu i forhold til at se om den fungerer i praksis. Lang lang vej...

Uagtet salgssignalets validitet i den eksperimentelle model, mener jeg fortsat, at kursudviklingen minimum bør indlede til et trading range, formodentlig en korrektion og i sidste ende kan det være enden på bullmarkedet. Jeg ville egentlig have lavet et indlæg om trenden, men har i stedet valgt at fokusere på modellen, da jeg i forrige indlæg (her) har givet et indblik i mit bias. Med andre ord: jeg ser en meget lav sandsynlighed for et nyt breakout indenfor kort tid. Men aktiemarkedet er jo et sandsynlighedsspil, så sørg for at have en plan og strategi på forhånd.

2010-04-27T16:39:00.003-01:00

Lidt statistik på nuværende situation sammenlignet med 2003-2007 bullmarkedet. I grafen ses det, hvordan lukkekursen ligger fordelt relativt til S&P 500's MA(200). I et bullmarked forventes det at kursen ligger mest over MA(200), for kun at komme ned under i korrektionerne. I perioden 2003 til 2007 befandt kursen sig over MA(200) i 88% af dagene med et gennemsnit på 1,05 (altså 5% over) og med en median på 1,05 - det vil sige ingen "outliers" til at påvirke snittet i den ene eller anden retning. Spredningen omkring gennemsnittet ligger mellem 1,01 og 1,08. Det siger noget om hvor kraftige bullmarkeder er, og hvor stor en positiv forventing der er i forhold til afkastet.

Stats for nuværende bullmarked er: Kursen har ligget over MA(200) 100% af dagene med et gennemsnit på 1,14% (altså 14% over) og en median på 1,14. Spredningen omkring gennemsnittet ligger på 1,10 til 1,18. Det siger noget om, såfremt bullmarkedet endnu har 1-2 år tilbage, at vi statistisk set mangler en ordenlig korrektion. Om det bliver i denne omgang må tiden vise, men minimum en konsolidering burde være på vej. Mon ikke der kommer en video om, hvordan statistikken ser ud for alle bullmarkederne siden 1950 til 2010, så man kan få en bedre forståelse ;-)

2010-04-26T11:48:00.003-01:00

Her er lidt update på naturgassen (UNG) som har været i dyb nedtrend siden det store sell-off i 2008. Jeg har selv forsøgt at bundfiske den et par gange ned (se eventuelt et tidligere indlæg her), men setups er aldrig rigtigt blevet udløst. Nu er der så et nyt på vej som det ses at billedet: Køberne bliver mere aggressive som det ses af grafen - det varsler i sig selv ikke at bunden er nået, men giver grund til at gøre sig klar til finde mulige entries, stops og targets. Det som ligner en stigende triangel er ikke udløst endnu så formationen er ikke valid, men det jeg selv kigger mest efter er kampen mellem købere og sælgere, og så forsøger jeg at placere mig på vindersiden. Pt. dominerer køberne på den korte bane. UNG skal helst ikke komme under 6,50 området igen (hold dog øje med fakeouts)
Der er mange diskussioner om hvorvidt naturgassen kan hentes op i uanede mængder (læs f.eks. med her). Køberne som er kommet på banen de sidste 3-4 uger investerer i hvert fald nok efter de sidste: at lagrene og tilgangen til disse lagre er stærkt overvurderede. Markedet finder forhåbentligt snart en retning.

2010-04-23T08:28:00.004-01:00

Her er en lille update på den kortsigtede eksperimentelle model. Den gav et købssignal 12.02.2010 (entry på åbningen den dag) og er fortsat i køb. Som det ses af grafen er bullish momentum ved at være træt, men bearish momentum er ikke stor nok endnu (ved gårsdagens luk) til at give et salgssignal. Selv fredagens store negative luk kunne ikke udfordre det bullish signal. Det imponerer mig en del, da et sell-off af den størrelse ofte giver whipsaws i mere almindelige matematisk udledte modeller.

Performance på det sidste signal er en urealiseret profit på 13,2%, en MAE på 0,7%, en MFE på 13,6% og en ETD på 0,5%, entry efficiens på 95%, Exit efficiens på 97% og total efficiens på 92% (En introduktion af disse begreber kan findes i min YouTube video her - spol frem til 05:35) - alt i alt noget det "lille bæste" kan være stolt af

2010-04-21T06:11:00.004-01:00

Jeg forventer at udkomme med en video omkring de forskellige sæsonvariationer der findes i markedet, men indtil, da kan jeg kort indvige mine faste læsere i, hvad jeg har fundet frem til indtil videre. Jeg har som sådan ikke fundet noget nyt, men blot selv undersøgt tingene som jeg foretrækker. Således er jeg lidt mere sikker på datas kvalitet.

Herunder ses en lidt speciel graf som kræver lidt forklaring. Jeg har for perioden 1962 til 2009 for S&P500 undersøgt, hvor kursen på en vilkårlig dag ligger relativt til årets højeste og åreste laveste kurs. Aggregerer man dette over mange år, får man tendens, der kan sige noget om, hvor kursen f.eks. gennemsnitligt ligger den første mandag i april relativt til resten af årets højeste og laveste kurs. En aflæsning på 100% siger at kursen har været vedvarende i den højeste ende og en aflæsning på 0% siger at kursen har ligget vedvarende i den laveste ende.

Som det ses afdækker data en lang række sæsonvarationer og nogle af de mere kendte viser sig hurtigt: januareffekten, sommerferieeffekten, og oktober effekten. Generelt ses det at markedet starter lavt for året, trender ind i sommeren, hvorefter sommeren markerer stilstand. Året afsluttes generelt med kurser der ligger i den høje ende: 72% for den sidste handelsdag i december relativt til åreste højeste og laveste. Med andre ord befinder kursen i slutningen af året sig i den høje ende af prisområdet.

2010-03-18T17:38:00.003-01:00

Jeg har fået en lang række positive tilkendegivelser - tak for det!

Projektet har stadig lang vej igen og da jeg er pessimist af natur, har jeg ingen forventninger til at det bliver en succes - jeg arbejder dog på det med samme ihærdighed som alt andet. Det gode ved at være pessimist er at jeg stort set aldrig bliver skuffet over noget her i livet...altid kun positivt overrasket :-)

Det store problem for modellen er datas dynamiske natur, hvilket gør at den på ingen måder kan anvendes til swing trading. Det primære formål er at skalere sig ind og ud af de store bull/bear trends. Jeg er nået dertil hvor jeg har backtestet rigeligt så nu vil jeg gå igang med at papertrade modellen. Den giver rigeligt med signaler til at ½-1 år skulle kunne give gode indikationer om live-performance.

Det som modellen basalt set gør at er måle aktuelt bullish og bearish momentum i markedet. Den kan også måle potentiel momentum, men jeg har endnu ikke fundet nogen anvendelse til dette, da jeg ikke kan forudsige hvornår potentialet bliver udløst - hvis det overhovedet bliver udløst. Så jeg forholder mig i stedet til fakta: det aktuelle momentum. Og jeg vil gerne understrege med det samme at der ikke er tale om en momentumindikator hvor jeg sidder og udregner et dødsygt relativt forhold mellem kursen i dag og kursen for "n" dage siden. Modellen arbejder kognitionpsykologisk med det momentum der aktuelt findes i markedet.

I grafen har jeg indtegnet kursen (Omxc20) og bullish/bearish momentum. Når bullish momentum er større end bearish giver det et købssignal og omvendt (via signalområdet som bare er subtraktionen mellem de to). Samtidig kan jeg holde øje med hvordan at mometum udvikler sig for de to, hvilket kan indikere potentielle reversals. Modellen kan på ingen måder sige noget om hvor dybt/højt et reversal bliver - blot at det kommer.

Enjoy!

2010-03-17T14:13:00.003-01:00

Bloggen genåbner måske snart igen. Egentlig havde jeg lagt den i graven fordi min tid er påkrævet andre steder. Men jeg er nu nået langt med udviklingen af min psykologiske adfærdsmodel til at time markedet. Jeg fik det ultimative gennembrud for ca. 1 uge siden efter snart at have det som et 5 år gammelt skuffeprojekt

Modellen er en udbygning af min trendmodel som egentlig bare gør det den skal: fanger de langsigtede trends - altså bull/bearmarkederne. Problemet er at den ikke siger så meget der imellem: "hvornår skal jeg supplere?", "hvornår skal jeg reducere?", osv. I og med at trendmodellen fanger langsigtede trends er den også langsom til at komme ind og ud af markedet. Overall performance på den er dog langt over standard med et maksimalt drawdown på knap 7% over de sidste 60 år og en profitfaktor på 99 fordelt på 22 handler. 4 tabsgivende (gennemsnitstab=6,59%) og 18 gevinstgivende (gennemsnitsgevinst=32,76%) samt en positiv forventing på 43% og negativ forventing på -3% i gennemsnit per handel.

Jeg har længe ønsket at udbygge modellen med mere kortsigtede timingsignaler, men har ikke rigtigt kunne finde noget der har givet mig nogen edge i den sædvanlige værktøjskasse. Det mener jeg så at jeg har nu. Problemet er at signalerne er dynamiske og kan ændre sig op til en uge efter første signalændring, men det arbejder på at overkomme samt komme med en visuel repræsentation som kan anvendes af andre. Der er jo tale om det berømte "black box" system, hvor det er mig der leger Gud.

2009-07-06T13:38:00.002-01:00

I mine to tidligere tidligere indlæg om markedspsykologi har jeg redegjort lidt for baggrunden for min kritik af den konventionelle opfattelse af forventninger og risiko er. I forlængelse heraf vil jeg redegøre for Khaneman og Tversky's forskning på området. At være en aktør i aktiemarkedet forudsætter, at man kan håndtere reel usikkerhed og foretage økonomiske dispositioner i forhold til dette. Som nævnt i forrige indlæg om markedspsykologi er sandsynligheder kvantificeringen af usikkerhed, og hertil er en fundamental forudsætning i finansiel teori, at markedsaktørerne handler i overensstemmelse med Bayes teori. Men som tidligere afspejler dette formodentlig ikke virkeligheden. Hverken lægfolk eller fagfolk er særligt kompetente til at foretage disse arbitrære kalkulationer, hvilket leder til fænomenet ”base-rate fallacy”. Dvs. at markedsaktørerne kun laver partielle ændringer i starten og kommer kun langsomt frem til den korrekte estimering af de nye sandsynligheder. Ifølge Tversky & Kahneman (1982) er forklaringen på, at vi ikke tager hensyn til basisrater i dagligdagen, og formodentlig lige så lidt i investeringsbeslutninger, at vi benytter os af en lang række tommelfingerregler eller heuristikker som er »…quite useful, but sometimes they lead to severe and systematic errors« (s. 3). De mest kendte og undersøgte er ”representativeness” (repræsentation), ”availability” (tilgængelighed), og ”anchoring and adjustment” (forankring og justering) (ibid.). Herunder vil jeg først behandle repræsentationsheuristikken og de andre indlæg vil jeg gå videre med de andre kognitive bias.

Tversky og Kahneman (1982) finder i deres undersøgelser belæg for, at »…people view a sample randomly drawn from a population as highly representative, that is, similar to the population in all essential characteristics« (s. 24), hvilket indebærer at aktører der i en markedskontekst handler under usikkerhed, har en tendens til at lede efter stereotypier, som forventes at gentage sig selv. Dette indebærer f.eks. ekstrapolering af tidligere kursudviklinger som mål for fremtidigt afkast. De Bondt (1993) undersøgte næsten 38.000 aktiekursprognoser af ikke-eksperter og fandt bl.a. en klar tendens til netop simpel ekstrapolering af den tidligere trend. Kahneman og Lovallo (1993) forklarer videre, at folk ofte benytter sig af intuitiv prognosticering i stedet for den mere korrekte statistiske prognosticering. Markedsaktøren forlader ofte et eksternt analytisk ståsted og tilegner sig et internt perspektiv, hvor denne overvurderer specifikke detaljer og skaber et repræsentativt scenarie samt ser bort fra statistiske fakta som reelt set er relevante for analysen. Dette betyder, at markedsaktøren tager nogle få detaljer ud af et investeringsscenarie og lader dette være rammen for beslutningen. Det udvalgte scenarie fremstår således som en attraktiv forudsigelse, mens det reelt set nok blot repræsenterer en repræsentation af præferencer (ibid.). Resten er historie...

-------------------------------

Henvisninger:

De Bondt, W. F. M. (1993): Betting on trends: intuitive forecasts of financial risk and return, International Journal of forecasting, Vol. 9 (3), s. 355-71.

Khaneman, D, et al. (1982): Judgement under uncertainty: heuristics and biases, Combridge University Press.

Khanemann, D. & Lovallo, D. (1993): Timid choices and bold forecasts: a cognitive perspective on risk taking, Management Science, Vol. 39 (1), s. 17-31,

2009-07-01T17:53:00.003-01:00

Dem som har deltaget i mine debatmøder, har hørt min kritik og dybe skepsis overfor det incestuøse forhold mellem erhvervsliv og politikere - nærmere Wall Street og Washington. I Danmark har vi også en række eksempler med Poul Schlüter og Henning Dyremose som de mest fremtrædende. I USA ender starter og ender alle veje mellem Wall Street og Washington hos Goldman Sachs (GS), og det flow af markante personligheder som har fundet vej mellem de to. For at nævne nogle få sad Robert Rubin i en topjops hos GS og var senere finansminister under Clinton og Henry Poulson er tidligere direktør i GS og var finansminister under Bush II

Matt Taibbi som skriver for Rolling Stone Magazine har begået et mindre mesterværk med "The Great American Bubble Machine", hvor han afdækker GS rolle gennem de sidste 50 år i Amerikansk økonomi og dermed tilføjer endnu en brik til puslespillet om nuværende krises epigenese. Artiklen er velskrevet, detaljeret og velunderbygget og værd at sætte lidt tid af til at læse.

2009-06-25T08:49:00.003-01:00

I min indlæg om markedtiming versus buy & hold - del 2 (her) er mine gennemsnit baseret på dage. En læser bad min delagtiggøre Jer andre i dette, da jeg ikke selv havde været opmærksom på det. Jeg beklager hvis nogen har været i tvivl.

2009-06-22T18:41:00.005-01:00

Når det 50 dages glidende gennemsnit (MA50) laver et crossover over et 200 dages glidende gennemsnit (MA200) betragtes det som et "golden cross" og initeringen af et nyt sekundært bull marked. Et ægte golden cross er karakteriseret ved at begge gennemsnit er stigende når de krydser og ikke som nu hvor MA200 fortsat er faldende. Den højst kompetente gut fra MarketSci (her) har testet forskellige golden crosses og fundet at det er lige meget i hvilken kombination de opstår - blot de opstår. Derfor bør man historisk set handle ethvert golden cross. Herunder har jeg testet strategien for OMXc20 med data tilbage til 1991 (eksklusiv dividender) og modellen ser således ud:

Performance for modellen er ganske udmærket hvis man går op i risikojusterede afkast (og det gør jeg) og afkastet til dags dato er 235% mod 177% for buy & hold. Siden 1991 har der været 4 købssignaler med de sidste værende 10.06.2009. Siden signalet blev givet er indekset faldet med over 3%.

Den model som jeg præsenterede her har en lidt bedre historisk performance på indtil videre 276% - modellen holder fortsat igen på et langsigtet købsignal og har været ude af markedet siden 04.01.2008. Det er den model jeg løbende vil opdatere de kommende år (såfremt bloggen holder så lang tid). Husk at modellens performance er baseret på historiske kurser og siger således ikke noget om fremtiden

2009-06-21T19:44:00.006-01:00

Der er megen snak om (og bøger skrevet) om sammenhængen mellem P/E værdier og de efterfølgende langsigtede afkast. Teorien går på at hvis man investerer i et lavt P/E miljø giver det efterfølgende også historisk store afkast modsat hvis man investerer i høj P/E miljøer. Empirien viser at dette formodentlig er korrekt. Herunder har jeg indsat data for perioden 1914 til 2009 for S&P500 og kalkuleret afkastet ud fra en 20-årig investorhorisont (dividender er medtaget). Afkastet skal ses som afkastet efter 20 år ved en given start P/E værdi. Lave P/E'er ved investeringstart giver høje afkast og efterhånden som P/E stiger falder det historiske afkast. Den sikre zone befinder sig i P/E mellem 5-10 - historisk.
Problemet er blot at den slags P/E ikke findes ret ofte - historisk. Herunder ses P/E udviklingen siden 1914 igen. Sidst vi så et sikkert buy & hold miljø ud fra en P/E betragtning var i start 80'erne...

Nogle taler også gerne om drypvise køb (det gør jeg også selv, men i en anden sammenhæng). Herunder ses udviklingen for en investor med en 20 årig tidshorisont der køber S&P500 hvert år i 20 år og sælger efterfølgende (divdenderne er medtaget). Data viser sammenhængen nu ser væsentlig anerledes ud - hvis man da overhovedet kan tale om nogen forudsigelighed. Den sikre zone er indsnævret til P/E 5-7 og en P/E på 7 så vi sidst i 1982 - det er lang tid at vente på at vi når derned. Derudover demonsteres det at investering med en høj start P/E når man drypkøber ikke nødvendigvis er dårligt? Der er pludselig også en sikker zone ved P/E over 23. Det er dog ikke en strategi jeg ville turde kaste mig ud i.

Det ikke nemt at være investor og slet ikke hvis man benytter sig af et for simpelt analyseapperat og ikke undersøger empirien nøje.

2009-06-19T11:52:00.004-01:00

Den 21. mart 2009 skrev jeg et indlæg om olie (her), hvor jeg påpegede at der var bedre risk-reward på long siden.Der opstod efterfølgende 2 "windows of opportunity" og efterfølgende steg olien med over 40%.

Jeg siger ikke at det samme sker i naturgas (symbol: UNG), men det er muligt at et mulighedsvindue er ved at åbne sig op her. UNG kæmper med EMA(60), laver højere bunde og volumen viser massiv akkumulation. Som altid er det ikke nogen garanti for noget, men det placerer odds på den favorable side ved et pull back long entry. Ved indgang nu må man betale med et stop på over 11% (2*ATR), hvilket sætter begrænsninger på positionssørrelsen. Hold øje med UNG - der kan med korrekt risikostyring være en god gevinst at hente her, hvis man rammer et godt entry

2009-06-17T13:21:00.003-01:00

Mit tidligere indlæg (Markedstiming versus Buy & Hold 2) er nu opdateret med nye charts som kan forstørres. De gamle kunne man næsten ikke se. Desuden er data opdateret med data indtil 16.06.2009.

2009-06-09T07:55:00.001-01:00

Hvem har iøvrigt ikke bemærket FED's "magiske hånd" komme ind næsten hver aften for redde markedet? "Don't fight the FED"...

2009-06-09T07:40:00.006-01:00

MARKEDSTIMING VERSUS BUY & HOLD

- DEL 3 -

Hermed 3. opdatering af markedstiming versus buy & hold. Nogle af Jer som tidligere har modtaget min "insider" markedsupdate har allerede læst dette indlæg, så I kan roligt undlade at læse det.

To interessante ting fandt jeg i New York Times her i februar. Lige til min kæphest: 06.02 skrev Floyd Norris i sin blog: »Taking inflation and dividends into account, an investor who put money into the market any time after the end of 1996, and held on, now has less value than when he or she started.” So now the outperformance of cash (i.e. 3-month T-bills) relative to stocks has stretched back nearly a Fibonacci 13 years.«. det kan man så relaterede til en anden artikel I selvsamme avis 08.02: ”Why analysts keep telling investors to buy”. Her skriver Jack Healy at »At the top of the market , they urged investors to buy or hold onto stocks about 95 percent of the time. …as the Dow and S&P 500 index suffered their worst January ever, analysts put a sell rating on a mere 5.9 percent of stocks, according to Bloomberg data.«.

Så analytikere har et fundamentalt problem: de kan simpelthen ikke udtale ordet ”SÆLG”. Med andre ord beder analytikerne deres kunder om at købe når det stiger, køber når det falder og købe når markedet bevæger sig sidelæns. Når kontanter har outperformet aktiemarkedet de sidste 13 år (Nordeas Seniorstrateg, Henrik Drusebjerg vil være dybt uenig i dette btw), skulle man så have lyttet til din rådgiver eller ej? Når guld har outperformet alle aktivklasser, herunder boligmarkedet også, siden 2001, skulle man så ikke antage at de havde tid nok til at re-kalibrere deres porteføljer? Ovenstående vil være forsidestof på TV2 News når medierne lugter lunten og kunderne også. Bankerne gør ellers alt for at modbevise dette, men det bliver sværere og sværere. Jeg har haft mulighed for at deltage i Nordeas og Nykredit’s årlige ”investormøder”…hrmm…haft mulighed for at stille spørgsmål og ikke fået meget fornuftigt tilbage andet end pjat og pjank.

Som nogle af Jer måske har bemærket er jeg ikke til buy & hold over uendelige tider. Jeg er til at man er lang i de store cykliske optrends og short eller ude i de store cykliske nedtrends. Aktiesælgerne har altid promoveret at man skal være investeret i markedet, at aktier altid stiger over tid, at hvis man er ude på de gode dage mister man meget over tid (se eventuelt indlæg om dette her. Ofte starter deres undersøgelser i 1982 da det netop afsluttede megabullmarked startede. Det er helt korrekt at aktier historisk set stiger over tid – problemet er blot at ingen af os såfremt vi lever i 100 år køber aktier ved fødslen. Gennemsnitsinvestoren ejer aktier i ca. 20 år inden at han begynder at lave roll over, over i obligationer. Så lad os se lidt på hvad aktiesælgerne siger.

Jeg har herunder lavet en graf der viser markedsudviklingen på S&P500 (Standard & Poors top 500 virksomheder i US) siden 1870. Jeg antager at man køber indekset hvert år i 20 år og reinvesterer dividenderne. Efter 20 år sælger man det hele og har tjent kassen – fordi aktier stiger altid over tid – ik? Ja og nej. Rammer man de store cykliske konjunkturændringer får man et fedtet afkast. Grafen viser kursudviklingen i S&P 500 og afkastet efter 20 år. Hvis man f.eks. læser afkastet får 1993 er det det årlige realafkast hvis man startede i 1973 og så fremdeles. Gennemsnittet er 3,40% årligt siden 1870 og det er således benchmark. Bemærk hvor store perioder, hvor man får et afkast under benchmark og selv et afkast der er negativt – og det er på trods af at man løbende har investeret og reinvesteret dividenderne. Sidste store dødemandsperiode varede 19 år fra 1974-1993. uha uha…buy & hold. Det er den slags ”analytikerne” glemmer at enten fortælle eller slet ikke ved noget når de ”rådgiver” folk eller udtaler sig i medierne. Bemærk i det hele taget hvor ofte man får et afkast der ligger under 3,40% i realtermer. Data for perioden 1980 frem til i dag er endda overvurderede da jeg har valgt at bruge de officielle CPI tal. Siden 1980 er inflationstallene blevet manipuleret ind i universet med hedonisk vægtning, geometrisk vægtning og andre spidsfindige tiltag for at undgå at befolkningerne blev opmærksomme på den værste skat af dem alle: forringelsen af deres købekraft.

Ved udgangen af 2008 var det årlige afkast 4,91% pro anno hvis man startede sin investorkarriere i 1988. Havde man startet 4 år tidligere, i 1984, var det årlige realafkast 12,41%. Renters rente effekten og den logaritmiske funktion er fortsat de vigtigste faktorer for hvor velhavende man bliver på sine gamle dage. Husk det når i placerer Jeres penge i vores liberaliserede pensionsmarked der fordrer en dyb afhængighed af stigende aktiekurser.

Og så til citatfetichisterne.

»… investors prefer to attribute successes in bull markets to themselves while they experience losses in bear markets as ‘bad luck« (Wäneryd, 2000).

Rigtig rådgivning behandler HELE den økonomiske cycklus samt risikoen i HELE cyklussen.

2009-06-05T07:49:00.009-01:00

Med alt vores fokus på de kortsigtede bevægelser i markedet synes jeg det er tid til et big picture update: hvor kommer vi fra og hvor kan vi være på vej hen? Herunder ses performancechart for SP500, guld, olie og finansaktier siden 12. marts 2009. Finanaktiernes performance kan vi se bort fra da stigningerne udelukkende er drevet af ændret regnskabspraksis og anden sminke. Det forunderlige er at oliens mega rally i et sekulært bull marked for commodities er gået helt ubemærket hen (næsten 44%), mens countertrend ralliet i for aktier der befinder sig i et sekulært bearmarked får al opmærksomheden...the worst is over?

Herunder ses performance chart for de 4 ovenstående instrumenter, siden 1999, hvor det sekulære bearmarked for aktier startede og det sekulære bullmarked for commodities startede. Utroligt at finansmedierne fortsat lader det gå uset hen på trods af massiv outperformance.

Herunder ses udviklingen i guld siden start 90'erne. Markedet gik for alvor i optrend i 2001 og har siden accelereret sin optrend til at ryge ud over trendkanalen (den blå stiplede). Det er blandt derfor at jeg fortsat mener at vi skal tilbage til den nederste del af trendkanalen (den nederste grønne), men indtil videre signalerer markedet noget andet og det må man respektere. Dem som er long i guld og relaterede produkter hertil kan med fordel hedge modsat ved et pullback for dække sig ind. (se eventuelt indlæg om target her)

Olien er røget under den trendkanal der blev etableret i 1999 og tester nu denne fra undersiden. Det er lidt af en make or break situation og man kan med fordel tage noget gevinst i ens oliepositioner nu. Et mislykket forsøg på at komme ind i trendkanalen signalerer ikke at det seklære bullmarked for olie er slut, men blot at trendvæksten vil blive svækket.

SP500 viser interessant historiske takter. Vi har endnu ikke lavet et 38% retracement af det sell off som startede i 2007, men vi rammer nu mod et historisk support/resistance område og der er en del fokus på IHS'en. Jeg mener fortsat dette er et bearmarket rally, men mener ikke ralliet slutter her.

2009-05-28T19:25:00.004-01:00

I forlængelse af mit tidligere indlæg om markedspsykologi må jeg hellere redgøre for hvad det jeg egentlig opponerer mod samtidig med at det vil gøre senere indlæg om markedspsykologi mere klare. Når aktiemarkedet stiger ind i et euforisk boom tilskrives det, af finansøkonomerne, ofte fundamentale forhold. Det antages at disse forhold bygger på rationelle forudsætninger og forventninger til fremtiden. Herunder vil jeg kort opsummere hvad betragtningerne om rationalitet i aktiemarkedet udspringer af og efterfølgende i en række indlæg demonstrere hvorfor menneskelig psykologi ikke lader sig indpasse i et sådant formaliseret verdenssyn.

I neoklassisk tænkning er det centrale tema, at markedskurser skabes via en proces af markeds-handlinger baseret på rationelle forventninger til fremtiden, og kurserne afspejler på et hvert givet tidspunkt fuldt ud al tilgængelig offentlig information. Finansielle aktiver er derfor altid korrekt prissatte, givet hvad der hele tiden er privat og offentligt kendt samt afspejlende fundamentale værdier, der ikke påvirkes af eksterne faktorer, så som psykologiske forhold. Kurserne kan forekomme at være ”for høje” eller ”for lave” på et givet tidspunkt, men dette må være en illusion ifølge teorien.

En anden forudsætning er, at kurserne udviser en ”random walk”. Dette indebærer, at kurserne er uforudsigelige, da de kun reagerer på reel ny information og i kraft af, at informationen er ny, er den også uforudsigelig. Kurserne udviser derfor ikke noget tilbagevendende mønster, man kan handle ud fra. Investorer bør derfor kun koncentrere sig om den fremtidige fundamentalværdi af en aktie – dvs. rationelle forventninger til indtjenings- og dividendevæksten. Rationalitet indebærer i dette perspektiv, at kurserne udelukkende reflekterer fundamentale eller nyttekarakteristika samt risiko. De inkluderer ikke psykologiske eller værdiladede karakteristika så som meninger og holdninger. Samtidig forudsættes det, at alle markedsaktørerne evner at håndtere sandsynligheder korrekt efter Bayes teori. Dvs., at de evner at kombinere sandsynligheder for at udregne effekten af ny information på allerede eksisterende information, og investering handler i høj grad om at tilskrive bestemte sandsynligheder til uvisse udfald. Markedsaktører træffer beslutninger under usikkerhed, og sandsynligheder er således kvantificeringen af usikkerhed.

Teorien om markedsefficiens har domineret al neoklassisk analyse og virksomhedspraksis inden for finansiering og investering klassiske modeller er ”Standard Valuation Models”, hvor en akties fundamentale værdi bestemmes ud fra nutidsværdien af de tilbagediskonterede og risikojusterede fremtidige forventede cashflows fra virksomhedens indtjening.

Ovenstående korte gennemgang af det dominerende neoklassiske syn på, hvordan markedsaktøren agerer, rummer en lang række potentielle problemer. Først og fremmest er der begrebet om markedsefficiens. Såfremt en akties kurs i sidste ende afhænger af forventninger til indtjeningsvæksten og dividendevæksten, må dette være afspejlet i volatiliteten i disse. Dvs. at udsvingene i kurstrenden også må blive afspejlet i udsvingene i indtjeningen og dividenderne. I de sidste 100 år har der kun været 3 store optrends: 1920’erne, 1950-1960’erne og 1982-1999 men der er ikke fundet nogen sammenhæng mellem kursstigningerne og væksten i virksomhedernes indtjening, og vi kan således ikke bruge dette parameter for at redde den finansielle teoris antagelser.

Hvad så med dividenderne? Tilhængere af neoklassisk tænkning ville mene, at den grundlæggende volatilitet i kursbevægelserne skulle kunne forklares ud fra rationelle forventninger til de fremtidige dividendeudbetalinger. Dvs., at vi under et reelt markedsefficiensregime også skulle se medfølgende volatilitet i dividenderne. Økonomen Robert Schiller (1990) fandt at »…for most of the year-to-year, changes in…price is not explained by changes in…dividends« (s. 59). En statistisk gennemgang af data viser, at for perioden 1871-1987 er der kun en korrelation på 0,301 mellem de to (ibid.). Økonomerne Cambell & Ammers (1993) studie af langsigtede aktieafkast fandt videre, at kun 15 % af variabiliteten i disse kunne forklares med reel information om det fremtidige dividendeafkast. Det betyder med andre ord, at historiens største aktiemarkedsboble i perioden 1920-1929 var en gigantisk fejltagelse i markedsefficiens-øjemed – men det efterfølgende fald på 85 % i perioden 1929-1932 var en lige så stor fejltagelse. Der skete ganske enkelt intet over disse intervaller med nutidsværdien af dividendeudbetalingerne, og i hele det amerikanske aktiemarkeds historie har ”reel” ny information om disse ikke indfundet sig, da dividenderne har vist en stabil vækstrate over tid. Der er således en tydelig mangel i det teoretiske fundament, der kan forklare disse overvurderinger af markedet, som vi har været vidne til i historien.

Forudsætningerne vedrørende rationel anvendelse af information, som ligger bagved hypoteserne om markedsefficiens og random walks udfordres også fra andre vinkler: 1) det er ikke sikkert, at al information er offentligt kendt, 2) der er data, som peger på, at investorerne ikke nødvendigvis evner at håndtere sandsynligheder korrekt, 3) investoren kan ikke ses som isoleret, men også påvirket af massepsykologi, 4) der er data, som peger på, at der eksisterer forskellige ”anomalier” i markedet, som giver forudsigelsesværdi på kort sigt. Hypoteserne om markedsefficiens og random walks er normative i den forstand, at de opsætter kriterier for, hvordan finansiel adfærd er og former sig, men de forekommer mere som en “best fit” approach i mangel af bedre. Der er således tale om en hvis tilpasning af menneskelig adfærd til hypoteserne, som ikke nødvendigvis afspejler realiteten. De afspejler ikke ”genstande” ude i den virkelige verden – det som netop er grundlaget for psykologisk forskning.

For at vende tilbage til den indledende udredning rummer hypotesen om markedsefficiens fænomener, som kan indeholdes i socialpsykologisk teori: hvordan investorer kollektivt forholder sig til information og til andre investorer. Porter & Smith’s (2003) metaanalyse af 72 laboratorieskabte aktiemarkedsbobler viste at »…bubbles seem to be due to uncertainty about the behavior of others, not to uncertainty about dividends« (s. 16). Ser vi igen på vurderingsmodellerne bigger de ofte på 2 ting som er meget undersøgt i psykologien: forventning og risiko, og specielt indenfor kognitions-psykologien er forventningsdannelse, beslutningstagen og risiko blevet nøje undersøgt. Næsten alle vurderingsmodeller indenfor finansiel teori indeholder et centralt aspekt, nemlig en ”forventnings”-variabel (expectations operator), og det er heri, at det psykologiske befinder sig. Hvor økonomer udleder forventninger fra objektive data og behandler dem som matematiske forventninger, ser psykologien hellere forventninger som individuelle karakteristika, der kan udledes af reel adfærd. Inden for begge videnskaber er risiko relateret til sandsynligheder, men psykologer differentierer mellem subjektive og objektive sandsynligheder samt forholder sig kritisk til, i dette tilfælde, markeds-aktørernes evne til at håndtere disse. Når finansøkonomerne skal udtale sig om begivenheder som vi så det i 2007-09 henviser de ofte til ”psykologiske forholde (se eventuelt artikel artikel fra Børsen her). Kurserne er f.eks. præget af en ”negativ stemning”, og dermed tilføres der markedet noget som slet ikke skulle have været der ifølge rationalitetsbetragtningen – nemlig noget værdiladet.

Jeg har nu kort redegjort for mit standpunkt og perspektiv i forhold til økonomernes syn på aktiemarkedernes og det er i denne forståelsesramme at fremtidige indlæg om markedet skal læses. Opgaven er ikke at afvise, at de fundamentale forhold har betydning for kursdannelsen men i stedet at forstå, hvordan investorernes forventninger kan afvige så meget fra disse fundamentale forhold, at der opstår prisbobler og over/undervurderinger af markedet.

----------------

Henvisninger:

Campell, J. Y & Ammer, J. (1993): What moves the stock and bond markets? A variance decomposition for long-term asset returns, The journal of finance, vol. 48 (1), s. 3-37

Porter, D. P. & Smith, V. L (2003): Stock market bubbles in the laboratory, The journal of behavioural finance vol. 4 (1), 7-20Shiller, R. J. (1990): Market volatility and investor behaviour, American economic review, vol. 80 (2), s. 58-62

2009-05-26T09:53:00.005-01:00

En venlig sjæl fra Jylland mindede mig om at læserne kunne være interesserede i abonnere på min blog i stedet for hele tiden at skulle kigge ind efter nye indlæg. Jeg skriver sjældent dagligt, så det er der god fornuft i. Der er nu kommet mulighed abonnement i margenen. Håber alle læserne er tilfredse med bloggen og indholdet og velkommen til de nye fra Jylland og Nordsjælland. Husk at kontrollere at mailen ikke ryger i spam

2009-05-25T04:49:00.005-01:00

07.04.2009 skrev jeg at jeg ikke forventede at guldet ville nå i $950 igen - men modellen viste fortsat bullish action. Det er derfor en mekanisk strategi kan være god fordi den ikke indeholder de kognitivt bearbejdningsmæssige bias som vi mennesker har svært ved at undgå. Guldet er nu i $957 og mit indlæg fra 20.04.2009 om en mulig "cup & handle" formation kan nu udvides med en mulig mega IHS (inverted head & head shoulders):

Halslinien i begge ligger i de berømte og magiske $1.000. Upside target er $1.200-1.300 hvor man fordel kan tage noget profit. Mit downside target for guld må indtil videre stilles i bero, men fald under $850 vil udgøre en risiko for at vi skal længere ned. Indtil videre er det dog strong hands der er i overtal, hvilket passer godt overens med mit eget langsigtede bullish bias for guld. Herunder ses TSV(24) som angiver akkumulation i GLD. (Se eventuelt også indlæg om guld og sølvrealterede produkter der trender - her)

Updaten på Trendmodellen kommer enten torsdag aften eller først ugen efter da jeg er bortrejst. Jeg planlægger også at udgive endnu en artiklen om investerpsykologi snarest muligt.

2009-05-22T06:28:00.004-01:00

Korrektionen i ralliet fortsætter, selvom der blev gjort et forsøg på et fake out i mandags. Forvent flere fake outs i dette pull back. En bevægelse over 930 området i SP500 signalerer at dette var en kort konsolidering og ellers mener jeg vi skal lave et dybere pull back. Der er mange spekulationer om hvortil, og alt efter hvilken metode man anvender rammer vi et ret stort område fra omkring 850 ned til 750. Ikke noget man rigtigt kan bruge til noget. Jeg fastholder derfor hvad jeg skrev i forrige indlæg: køb/suppler på styrke. ved næste up move kan man også gå forsigtigt short og supplere yderligere på vej ned. Selvom jeg ikke tror dette rally er slut, vil det være ærgeligt at misse "the shorting opportunity of a lifetime"

Der er også megen debat om hvorvidt dette rally er fødet af private eller institutionelle investorer. Herunder ses Time Segmentet Volume (TSV) med Rate of Change Net (ROC-net) som kan indikere noget om hvem der køber. Den er baseret på tid, volumen og pris og indfanger dermed samtlige af aktiemarkedets 3 dimensioner. Indikatorkombinationen er ikke intuitiv og ny for mig så jeg tolker fortsat. Men umiddelbart var der instutionelle investorer på banen i starten af april som akkumulerede ind i konsolideringen. Nu er det muligvis tegn på distribution. Husk at en lang række institutionelle investorer ikke har haft nævneværdige overskud i 2007 og 2008 og endda tab. De kan ikke afslutte 2009 sådan igen. Det er en stærk motivator for at gå ind i markedet. Indikatoren siger dog ikke noget om hvem det er og hvor mange de er, men den forsøger blot at indfange det handelsmønster som institutionelle investorer ofte udviser: akkumulation på rolige dage og opkøb på svaghed i markedet.

2009-05-17T10:31:00.005-01:00

Så kom det længe ventede pullback endelig. I forrige indlæg viste jeg en bearish engulfin som kunne signalere dette og dagen efter forsøgte indekset at udligne dette, men det lod sig ikke gøre (krydset i grafen). Det spændende bliver at anticipere slutningen på korrektionen i nærværende rally:

Trenden afspejler også ovenstående scenarie. Der er ikke meget nyt under solen og OMXs30 har givet det vundne tilbage, men fortsætter i sin optrend. Det er en god mulighed for et low risk entry.

Guld og sølvrelaterede produkter fortsætter optrenden og olie og naturgas er i kortsigtet optrend. Der skulle være gode muligheder for et entry ved nuværende pull back. Vent på bekræftelse. Det vil sige: køb på styrke i stedet for at gribe faldende knive på svage dage. Ingen ved hvor lang eller kort korrektionen bliver. Vent derfor til indeks og produkter viser styrke igen.

2009-05-01T07:16:00.010-01:00

MARKEDSTIMING VERSUS BUY & HOLD

- DEL 2 -

I del 1 behandlede jeg forskellige koncepter indenfor main stream finansmediediskurser. I denne 2. del vil jeg gennemgå endnu én af mine yndlingsaversioner: argumentet om man helst ikke skal miste de 10 bedste dage. Hvem har ikke hørt dette før? At hvis man mister de 10 bedste dage i f.eks. en 20-årige investorperiode har det x antal procents indflydelse på ens portefølje. Ofte er x ret højt. Ofte er det bankernes egne udregninger de udbasunerer i pressen eller i deres salgsmateriale, men også fra akademisk hold findes der undersøgelser som understøtter argumentet. Estrada (2008) finder i sin artikel: "Black swans and market timing: how not to generate alpha" frem til:

The evidence from 15 international equity markets and over 160,000 daily returns indicates that a few outliers have a massive impact on long term performance. On average across all 15 markets, missing the best 10 days resulted in portfolios 50.8% less valuable than a passive investment and avoiding the worst 10 days resulted in portfolios 150.4% more valuable than a passive investment. Given that 10 days represent less than 0.1% of the days considered in the average market, the odds against successful market timing are staggering.

Konklusionen er således at da man ikke kan forudsige, hvornår disse 10 dage ligger er der ingen mening i at forsøge at time markedet: man risikerer at være ude når markedet stiger allermest. Der bør man forblive inde. Estrada's arbejde er teknisk af højeste kvalitet, men han formår ikke at udvide sin horisont og stille de kritiske spørgsmål. Det er nemlig korrekt at man ikke kan forudsige hvornår de 10 bedste og dårligste dage ligger, men kan sige noget om hvor de ligger. Den ulejlighed har Estrada og ingen andre til mit kendskab gjort sig.

Normalt tester jeg altid de amerikanske indeks, men for afvekslingens skyld har jeg også backtestet det danske illikvide OMX indeks. Jeg har også testet SP500 og resultatet er det samme. Dataperioden for OMX er fra 1992 til 2009 og for SP500 er den fra 1950 og til 2009. Herunder ses det hvornår de bedste og dårligste dage falder over de sidste 16 år i OMX:

Dem med godt historisk kendskab til aktiemarkedet vil hurtigt kunne se at disse dage ligger når der er mest volatilitet: i bearmarkeder. Hvis jeg dykkede længere ned i databunken og tog de 20 bedste/dårligste dage eller 30 bedste/dårligste dage fordeler de sig næsten uden undtagelse omkring disse bearmarkeder - der hvor en timing strategi holder dig ude. De 10 bedste og dårligste dage ligger næste altid i kort forlængelse af hinanden.

De 10 bedste dage er ikke dog ikke mere end en interessant statistisk anomalie. Argumentet for at hvis man mister disse dage har det stor indflydelse på en buy & hold investering er korrekt, men det giver ingen information omkring hvorvidt markedstiming er muligt. Herunder er et simpelt moving average crossoversystem vist. Modellem viser et MA(200) med -5%/5% bånd omkring. Når kursen overstiger +5% båndet gives et købssignal og når kursen går under -5% gives et salgsignal. Siden 1993 har modellen givet 4 købssignaler og 4 salgsignaler. Man har som investor således ikke haft specielt travlt og har fint kunne ordne have, være sammen med familien og se fodbold.

Et simpelt timing system vil gøre at du mister disse 10 bedste dage, men man skal blot være glad for dette, da man samtidig også mister de dårligste tage der mere end udligner forskellen. Herunder ses afkast for buy & hold og timing (ex dividender og nominelle priser).

Der er perioder hvor buy & hold outperformer timing og perioder hvor timing outperformer buy & hold, men som det ses i grafen får du med markedstiming langt mindre volatilitet i dine afkast og dermed mere "ro i sjælen" uanset om markedet går op eller ned. Det bør enhver investor interessere sig for.

2009-04-20T04:47:00.004-01:00

Med hensyn til guldet er jeg fortsat langsigtet bullish (den sekulære trend), men på den primære trend er der meget der enten tyder på konsolidering eller hvis jeg tager fejl: distribution. Der har været en del oppe fra guldentusiasterne om at dette kunne være en cup with a handle formation - altså en konsolidering inden break out over $1.000. Jeg har valgt at medtage den her (downside target er $780:

2009-04-07T04:27:00.006-01:00

Gårsdagens skarpe fald i guld signalerer et fortsat sell-off for endeligt at efterlade det psykologiske $900 niveau. Dette skulle øge salgspresset, når "weak hands" som håbede på ny ATH i guld afvikler deres spekulative positioner. Såfremt dette bliver en trendvending er mit downside target $680 og jeg tror ikke vi ser guldet i $950 i nærmeste fremtid igen. MEN...selve modellen er dog ikke gået i salg endnu.

2009-04-06T07:57:00.009-01:00

Indenfor psykologien kendes en lang række fænomener som udmærket kan paralleliseres til aktiemarkedet og investorpsykologi. Ét af disse er "confirmation bias" som blev udledt af Leon Festinger i hans hovedværk: "A theory of cognitive dissonance" i 1965. Confirmation bias omhandler at folk næsten altid vil undgå information som afviser en given hypotese, tanke eller overbevisning og i stedet hellere begiver sig ud i at lede efter bekræftende information. Folk indgår således hellere i en process med at validere en hypotese fremfor den mere korrekte hypotesefalsifikationsprocess. Fænomenet er siden blevet empirisk valideret i en lang tradition af studier og populariseret i bøger som "Beyond greed and fear - understanding behavioral finance and the psychology of investing" af Hersh Shefrin (2000).

Når man nu som investor ved at man selv er underlagt dette fænomen (hvem har ikke forelsket sig i en aktie?), viser det endnu engang, hvor vigtig god og objektiv risikostyring er samt at inversteringsplanlægning er en nødvendighed. Herunder et uddrag af en tråd i Euroinvester fra 2007 omhandlende Sjælsøgruppen

Emne: Positiv udvikling i Q3 [SJGR]

Pinvestor (31-10-2007 15:56:52)
- På ejerboligmarkedet i Danmark er efterspørgslen fortsat vigende, mens der på markedet for boligudlejningsejendomme igen konstateres fornyet optimisme. På de svenske og polske markeder konstateres fortsat en positiv udvikling, og Sjælsø Gruppen har fokus på at udvide selskabets aktiviteter på disse markeder. Betydelig efterspørgsel i Polen

jemaha (31-10-2007 16:35:04)
- Hvad mener du om investering i Sj.grp. contra TK Development?

Pinvestor (31-10-2007 17:06:56)
- På kort sigt køb TK. Sjælsø er steget 10% på få dage. Lang sigt: TK: Ekstrem billig p/e under 10. Sjælsø: Ekstrem billig p/e under 10

Tom8900 (31-10-2007 17:00:24)
- Bemærk: I dag største omsætning i 1.5 år 2XLC (31-10-2007 18:02:05) - Vi må op i 270 igen ! Der er sket en hel del siden dengang, og det er ikke blevet ringere !

weds2 (31-10-2007 21:53:24)
- Så skal vi yderligere op i morgen. Det er også mega enkeltklumper der er blevet købt/solgt idag har jeg bemærket-.. 199.228 stk ! = 41,7 mio kr. i et hug... og flere på over 100 kilo...

Tråden viser et godt eksempel på confirmation bias. I stedet for at kigge på "hvor godt kan det gå!" burde de have kigget på "hvad kan gå galt" samt styret deres risiko efter det. Det eneste vi kan styre er downside via stop loss - upside forbliver altid fri fantasi. Herunder hvad der skete siden indlægget.

2009-03-28T20:06:00.007-01:00

Hermed trendbilledet. Jeg har valgt at inkludere US dollarkrydset også og indtil videre (man tror det er løgn) har dollar været i optrend i ca. 6 måneder. Al den politiske indblanding i markedet skulle ellers drive kursen ned, men det nu engang sådan er US dollar fortsat er verdens reservevaluta samt at valuta bliver afregnet i valutakryds. Så det handler om relativstyrke. EURO må derfor betragtes som endnu svagere end US dollar og det skal da heller ikke være nogen hemmelighed at Eurozonen har MASSIVE strukturelle problemer (behøver jeg at nævne bananstaterne i Sydeuropa?).

Markedet har været i rallymode siden 09.03.2009 og $1.000 trillioner (ja den slags regner vi i nu) spørgsmålet er selvfølgelig om dette var "the bottom" eller om det bliver "the shorting opportunity of a lifetime". Bliver dette et 1932-33 recovery efter det massive 1929 krak, hvor alle permabears bliver efterladt på perronen?: bemærk under de 2 meget kraftige "upswings" er det begge akompagneret af massiv volume.

Det har vi endnu til gode at se under dette rally. Når et pullback kommer vil jeg også gerne se en fornuftig faldtakt under lavere volume og med karakter af et tydeligt bullflag. Nuværende rally kan sagtens vare til maj, juni eller juli før vi får løsning

Skal vi gribe til det mere anekdotiske kunne man også sige: hvornår var sidste gang at finansaktier faldt med 80-90%? Hvornår var sidste gang at FED's, eller hvilken som helst anden centralbank's balance eksploderede som nu? Hvornår var sidste gang at renterne nærmede sig nul? Hvornår var sidste gang vi havde deflation? 3 gange er svaret: Japan i 90'erne, Latinamerika i 80'erne og under den store depression i 30'erne. Så hvorfor skulle det krak som er bygget op over snart 30 år været ovre på 1½ år? 3 referencepunkter udgør dog desværre ikke noget empirisk validt grundlag. Time will tell. Only price pays. Hvis markedet vil op, vil det op uanset hvad jeg mener om det. Der er dog fortsat lang vej til en decideret optrend.

2009-03-27T11:37:00.006-01:00

Hermed link til kort indslag med Danielle Park fra Venable Park Investment. Danielle er én af de mest fornuftige investeringsrådgivere derude (dermed ikke ment den bedst performende). Hun taler helt korrekt om det sekulære bearmarked for aktier som startede i 2000 og de cykliske trends (bull/bear). Hun er én af de får investeringsrådgivere som netop tager hele forretningscyklussen med i sine overvejelser - altså "The Big Picture". Klik på billedet for at se videoen (omkring 6 minutter). Herunder kort citat fra hende:

"The number one thing people have to get is that we are in a fundamentally different climate now than we were 82-99. And it means you can’t do the same old stuff and expect to do well. You can’t buy always, you can’t hold always. You have to have a strategy that exposes you to the expansionary part of each business cycle, and protects your capital when it turns down…"

2009-03-22T05:06:00.012-01:00

Analyse af markedstiming kontra buy & hold
- DEL 1 -

Hermed den første og indledende artikel i en serie af 3. Nogle læsere kender de to der kommer herefter og der er ikke så meget nyt at tilføje. De 3 artikler tager Buy & Hold metoden op til kritisk overvejelse via en kvantitativ analyse. Institutionel dogma fordrer for det meste at man skal købe og beholde i al uendelighed og slet ikke prøve at time markedet. I en kollektiv misforståelse blandt bankverdenen indebærer "at time markedet" at købe på bunden og sælge på toppen - intet kunne være mere forkert. Det handler om at beskytte sin profit og i sidste ende kapital. Hvis man er en robot kan med med fordel købe indekset, men de færreste investorer er aktive i markedet i mere end 10-20 år.

Henrik Drusebjerg fra Nordea skrev 25.02.2009 på sin blog:

"...en investering i danske aktier alligevel givet et gennemsnitligt årligt afkast på 11,46 fra 1950 og frem til udgangen af 2008..."

"Aktier kan altså i nogle temmelig lange perioder være en dårlig placering relativt til det mere sikre. Det har de sidste 10 år været et godt eksempel på."

og til sidst

"Problemet er på forhånd at vide, hvornår sådan en periode indtræffer, og her er vi så ovre i problematikken omkring timing. Det er min grundopfattelse, at ingen investor bør tro, at han/hun kan time markedet – dvs. sælge på toppen og købe på bunden. Derfor skal man anlægge en strategi, hvor man målrettet styrer efter en risiko og en tidshorisont. På den måde sikrer man at udsvingene ikke bliver større end nervesystemet tillader. Kun på den måde undgår du som investor at træffe dårlige beslutninger på forkerte tidspunkter."

2 og 3 er jeg delvist enig i. 1 er jeg helt uenig i. 2 og 3 beskriver ganske korrekt at der er perioder hvor buy & hold er godt og perioder hvor markedstiming er bedst. Problemet er at man først "after-the fact" ved hvilken periode man har befundet sig i. Herefter siger Hr. Drusebjerg at risiko, volatilitet og tidshorisont er vigtige parametre - hvorfor indgår dette så ikke korrekt i bankernes rådgivning? Når Drusebjerg under 1 siger at efter 58 år som investor havde man fået x% i afkast beskriver det udelukkende et isoleret tilfælde af en meget atypisk investor. En investor der ikke alene kun købte én gang og ikke har suppleret, men en investor som har været fuldt investeret i 58 år. Normen er 20-25 år indtil man for alvor begynder at lave et roll over, over i obligationer. Den gamle regel med at man skal være investeret i aktier efter forholdet "100 minus ens alder", i mit tilfælde 58% aktier og 42% i mere sikre og indkomstgenererende aktiver, har pludselig vundet indpas i disse tider efter en årrække hvor den var henvist til den intellektuelle skraldespand.

Hvad siger de indledende data så? Herunder har indsat data fra Marksci på baggrund af S&P 500 siden 1960 og frem til i dag. 2 strategier er anvendt: buy & Hold og markedstiming. Under markedstiming er anvendt to strategier: én kortsigtet med EMA(10)>EMA(50) crossover og en mere langsigtet med et klassisk EMA(50)>EMA(200). Resultaterne taler for sig selv og de næste to artikler vil jeg nuancere data lidt mere for at få sat det ind i den korrekte kontekst. Husk at det drejer sig om nominelle værdier samt kurtage og dividender er ikke indregnet.

Dem som er interesserede i markedstiming kan også med fordel læse Mebane Farber's "A Quantitative Approach to Tactical Asset Allocation" som kan læses gratis på nettet i en working paper udgave. Artiklen er senere blevet udgivet i Journal of wealth management, 2007, men de afviger ikke meget fra hinanden.

2009-03-21T19:46:00.004-01:00

Hermed lidt betragtninger om olien. Som skrevet i forrige indlæg er der mulighed for en optrend i olie på kort sigt. Der mangler ikke meget endnu. Mellem og langt sigt er fortsat i dyb nedtrend. Den kortsigtede swing trading model har givet 2 gode shortsignaler siden nedtrenden startede i september 2008, med afkast på henholdsvis 55% og 26%. Et nyt shortsignal er netop givet, men styrken af signalet er svækket, da EMA60 er svagt stigende. Den skal helst være faldende for at give et "kraftigt" shortsignal. R/R er ca. 1:2 så det er ikke verdens bedste odds. Faldtakten i olien er også aftaget og derfor ser jeg ingen grund til at gå short nu. Der er bedre odds på long siden ved et pull back eller bekræftelse af den kortsigtede optrend..."when in doubt, stay out"

2009-03-05T13:31:00.005-01:00

Hermed den nuværende trend. Billedet har ikke ændret sig meget for de store indeks samt olie - de er fortsat i solid nedtrend indtil det modsatte er bevist.

Selvom guld befinder sig i en sekulær optrend (mega trend), mener jeg at der er risiko for at den står overfor en større korrektion såfremt $850-området ikke holder. Ryger vi herunder er der stor chance for et gensyn med $600 området som var basen i 2007. Guldet skal i $800 før der ses et salgssignal i den lange model. Ellers er der kun at sige: guld har på trods af store korrektioner outperformet aktiemarkedet siden 2001, hvert år, hver måned og ofte hver uge. Men alting har en ende. Måske bliver bare ikke i denne omgang.

2009-02-18T15:14:00.004-01:00

Hermed billede på nuværende langsigtede trend på hovedindeks samt olie og guld. Guld er netop gået i køb, mens indeks har været i sælg siden ultimo 2007 / primo 2008. Trends opdateres månedligt.

Modellen bygger på langsigtede moving average crossovers, reversal to mean samt overkøbte/oversolgte niveauer til at generere købs/salgs-signalerne.

2008-01-31T14:35:00.000-01:00

Update: Sjælsø Gruppen opjusterer!

...grundet ændret regnskabspraksis. For dem som har læst mit indlæg 03.01.2008 er der ikke meget andet at sige end:

...man kan ikke ligefrem anklage Sjælsø Gruppen for selv at pynte på årsresultaterne :)

2008-01-03T11:05:00.000-01:00

Sjælsø gruppen nedjusterer

Kreditkrisen udvikler sig fortsat. Hvor de store amerikanske investeringsbanker har skrottet deres "skraldemandsselskab", der skulle isolere deres engagementer i subprimelån, har danske Sjælsøgruppen taget ideen til sig og isolerer deres engagement i boligsektoren ved at oprette et selskab til "usolgte" lejligheder.

Det er egentlig en fornuftig disposition, da man isolerer "risikoen", og gør kerneforretningen mere gennemskuelig. Selvom man leverer til selskabet til kostpriser, er det billigere end at lukke byggerierne ned og lade ubebyggede grunde ligge hen (kapitalbindinger skal også forrentes - set fra en alternativ betragtning).

Desværre bliver der også tale om en nedskrivning af forventningerne til årsresultatet på mindst 100 mio. kr. Det til trods for, at Sjælsø tjener "et stort 3 cifret millionbeløb" ved ”parkeringen".

Sjælsøgruppen er derfor det første synlige resultat af den amerikanske kreditkrise, der har gjort finansiering af aktiver vanskeligere og dyrere. Sjælsøgruppen er de første, men ikke de sidste, der må nedjustere. Endvidere vil der komme fokus på de banker, der er engageret i det primært københavnske byggeeventyr. Ikke alle byggeselskaber er lige så velkonsoliderede som Sjælsøgruppen, der må betegnes som benchmarkselskab.

Ikke alle projekter bliver sat på stand by. Høpfner bygger på livet løs i Ørestad (primært for andres penge godt nok), Nordkranen og NCC kører på på Islands Brygge, Skanska kører videre på Havneholmen, City-Development på Amerika Plads, Arreea i Albertslund og Ørestad osv. osv. Stort set alt hvad der er solgt af boligjord i Ørestad Syd er solgt for et sted mellem 3.500 og 4.000 kr. pr. m2. En fordel derude er at den enkelte entreprenør ikke skal sørge for parkering (koster 3 - 400.000 pr. plads i kælder), til gengæld er der relativt skrappe krav til arkitektur, som koster på anlægssiden. Bygherrer skal heller ikke bidrage til udearealer og den slags, så der spares faktisk en del på den konto.

Jeg vil skyde på at de fleste lander omkring 15 - 18.000 kr. i entreprenøromkostninger (bortregnet City-Developments T-huse, som skulle være uhyrligt dyre). Dertil kommer så nogle finansierings- og rådgivningsomkostninger, som vel andrager 20 - 25% af byggesummen. Så de samlede byggeomkostninger ligger vel omkring de 22 - 25.000 kr. pr. m2. Så er der også lige det der med dækningsbidraget, men de kan godt nok skære meget af udbudspriserne uden at gå fallit.Investeringsmæssigt må grundkøbene ses som en sunk-cost (med mindre der er en escape klausul, hvor man mod en bod kan lade grunden gå tilbage til sælger - jeg tvivler dog på at en sådan eksisterer, ellers var det jo næsten for nemt). Det er jo i virkeligheden også det Sjælsø siger i deres børsmeddelelse, at selv hvis det ikke kan betale sig at bygge kan det godt betale sig at bygge - eller noget... Hvis man regner med en grundpris på 4.000 kr. pr. m2 og en finansieringsrente omkring 5%, så koster hvert års forsinkelse før påbegyndelse af byggeriet jo trods alt kun 200 kr. pr. m2 i forhold til et års liggetid med et færdigt (og betalt byggeri), hvor vi er oppe på 5% af min. 22.000 kr. = 1.100 pr. m2. På den baggrund er der jo grund nok til at holde hesten, hvis man tror at markedet bedres!

Alle entreprenører tror på at det er et spørgsmål om tid før alting bliver det samme igen, og desuden er der jo rigeligt margin til at sænke priserne.

2007-12-30T11:51:00.001-01:00

Og så lidt at more sig over i det nye når aktiemarkeder åbner igen...

2007-10-15T11:09:00.000-01:00

Vi forlader os tit på "eksperter" og specielt hvad økonomi og bolig lægges der er en stor tillid til de mennesker som skal varetage vores interessser. En banksælger omtales som en "rådgiver" og en ejendomssælger er en "mælger" - det kan da kun være branchen selv som har opfundet disse mærkater til dem selv?

Følgende eksempel skal illustere problemstillingen med ejendomssælgeren samt give et bud på hvordan incitamentsordningen kan ændres.

Udgangspunktet for en hushandel er jo altid at ejendomssælgeren (herefter benævnt agenten) tager kundens parti og altid vil forsøge at maksimere salgsprisen for det giver mest i salær - ik?

Følgende er fra en amerikansk undersøgelsen, men den kan sagtens analogiseres med danske forhold. Et hus med en salgspris på ca. kr. 2.000.000,- giver typisk agenten et salær på 6% - altså kr. 120.000,-. Problemet er at salærer er lidt tricky. Salæret skal deles mellem købers og sælgers agenter og hver agent giver så halvdelen videre til selve kæden - så agenten får altså kun 1,5% af handelsprisen. Fotjenesten på hussalget for agenten er således kr. 30.000,-.
Men hvad hvis huset var mere værd? Hvad hvis man med lidt mere anstrengelse kunne have solgt det for kr. 100.000,- mere? Efter salær giver det så dig som hussælger kr. 94.000,- mere i kassen og du er jublende glad. Agenten får kun kr. 1.500,- ud af det. Tror du agenten er villig til at putte ekstratid og resourcer ind i kampen for kr. 1.500,- ekstra, når han/hun ved at huset nemt kan sælges for kr. 2.000.000,-, men at de sidste kr. 100.000,- blot være være en masse ekstraarbejde? Næppe...

Derfor....

Man skal have sin agent helt op på dupperne - genovervej derfor salærstrategi fra at man skal have det billigst muligt, til at man skal have solgt samlet bedst og hurtigst muligt. Lav en aftale hvor den opnåede salgspris afspejles i det salær man betaler. Oftest giver agenten en "nøgtern" pris og en "udbudspris"

Eksempel : "nøgtern pris": kr. 2.000.000,- og "udbudspris": 2.100.000,-. Tilbyd agenten 1,5% op til 2,0 mio. og 10 % af de sidste kr. 100.000,- dvs. kr. 15.000 i salær for den nøgterne pris og så kr. 10.000,- for de sidste og absolut "sjoveste" penge at få i kassen. Personligt ville jeg tilbyde 15% af det sidste... Der kan justeres alt efter hvor man vil lande totalt salærmæssigt, men grundideen er at agenten virkelig skal slås for de sidste kroner og derfor bør der være en meget tydelig gulerod - her gælder det ikke om at fedte med de sidste penge. Samtidig vil man få en tydlig fornemmelse af om agenten virkelig mener sin vurdering eller om det blot er for at få en kunde i folden som han/hun senere regner med at kunne tale ned i pris.

STIL KRAV TIL DIN EJENDOMSSÆLGER - DET GØR BANKERNE DER EJER DEM OGSÅ...og...drop nu al den annoncering i Berlingske og i boligaviser... det er nettet der tæller i københavn!

2007-10-12T05:57:00.000-01:00

Efter at have set DR´s indslag om andelsboliger i Magasinet Penge kan jeg kun sige at Tordenskjolds Soldater har været på barrikaderne igen:

http://www.dr.dk/DR1/penge/2007/10/03142051.htm

Udsendelsen havde som forventet ikke forstået et hak eller formået at nuancere debatten omkring dette emne. Der trækkes en lige linie mellem stigende priser og manglen på solidaritet i andelsboligforeningen og det forfejler bare igen emnet som det ofte bliver. Påberåbelsen af ”andelstanken” eller andels-ideologien anvendes oftest i en sammenhæng hvor den, enten ikke hører hjemme, eller ingen historisk berettigelse har... især når ”andelstanken” kædes sammen med at en andel nærmest slet ikke må stige i værdi!

Andelstanken og maksimalpriser har INTET med hinanden at gøre. Andelstanken går på:

Lige stemmeret til alle medlemmer, dvs. modsat aktieselskaber hvor der er en stemmeret pr. aktie. Dvs demokrati som ikke afhænger af pengepungens størrelse.
Opnå fordele ved at gå sammen i et fællesskab. Fx. stordriftsfordele og bedre udgangspunkt for forhandling af priser mv.

At andelstanken skulle gå på, at gøre noget til ugunst for medlemmerne (lave maksimalpriser) er direkte usandt og vildledende…altså en romantisering af, at andelstanken går ud på, at man skal kunne få billige boliger og at disse ikke må stige. Andelstanken eller andelsboligloven har ikke noget med billige boliger at gøre.

Andelsboligformen opstod i slutningen af 1800 tallet, men fik for alvor fart på i starten af 1900 tallet og gav mulighed for at arbejdere kunne gå sammen og starte en andelsforening og dermed i fællesskab finansiere opførelsen af en sådan og at fællesskabet var koden til at rejse pengene til at finansiere opførelsen af foreningens ejendom. Udtrykt i moderne sprogbrug var det nemmere at blive kreditgodkendt i fællesskab frem for enkeltvis. Dette ses stadig i dag hvor der ikke er samme skrappe krav til kreditgodkendelse når man køber en nybygget andel frem for en tilsvarende ejerlejlighed, selvom de koster det samme i kontantpriser. Et eksempel på hvordan det startede er her på Bryggen hvor jeg selv bor jeg har talt med flere af de gamle beboere der har været med fra begyndelsen i 1926 og de fortæller at det bestemt ikke var nemt at sælge boligerne dengang i det de var dyre.....jeg behøver vel ikke at nævne at de er MEGET lette at sælge i dag i det de stadig koster 1/3 i husleje af en tilsvarende ejerlejlighed selv efter at have lånt til andelen. Andelsboligformen blev med tiden udvidet til at omfatte, at ejere af udlejningsejendomme blev påbudt at tilbyde disse til samme pris til lejerne som de kunne opnå ved salg til 3. part, således at lejerne kunne etablere en andelsboligforening der købte ejendommen (indført 1979).

Og her begyndte det at blive virkelig interessant at blive andelshaver, idet den meget omtalte omkostningsbestemte leje der blev indført i 1930érne har betydet at udlejningsejendomme har været en mindre god forretning for udlejerne - op gennem 80érne og 90érne har lejerne derfor kunnet købe ejendomme der, grundet manglende muligheder for at kunne tage markedsleje har været prissat meget lavt, set i forhold til hvad det ville koste at bygge og etablere en ny andelsforening og jo længere tid en ejendom havde været udlejningsejendom des lavere var lejen og dermed den relative pris for ejendommen det ses stadig i dag den meget store forskel i, blandt andet boligafgifterne i de ”nye” og ”gamle” andele. De gamle andele skylder oftest meget få penge væk.

Jeg finder det lidt forplumrende i debatter at påberåbe sig at andelsboligen nærmest skal fastholdes i pris som for 20 år siden - det har intet med ”andelstanken” at gøre.De fleste af de gamle andelsboligforeninger har (set i bakspejlet) gjort nogle superhandler ved at overtage gamle udlejningsejendomme i løbet af de sidste 25 år. Så må man bare glæde sig på deres vegne over, at man i dag er villige til at betale langt mere for udlejningsejendomme og at hermed er også andelsboligforeningerne steget i pris - det er der ingen hokus pokus i, endsige noget uideologisk. De meget billige andele i den gamle boligmasse adskiller sig derfor ikke markant fra de nybyggede andele på andre områder end vurderingsprincippet (at de nye andele må vurderes efter fri husleje). Andelsboligen er i sin rene form en mulighed for at finansiere lettere i fællesskab ? og herudover løfte en række opgaver med den daglige drift af ejendommen - og netop den lettere kreditgodkendelse ses tydeligt i de nye andelsboligprojekter hvor det er lettere at blive kreditgodkendt frem for hvis man prøvede at købe en traditionel ejerbolig.

Hertil, som en lille kommentar, er det altid op til den enkelte generalforsamling at vælge vurderingsprincip, og om man vil lade en eventuel stigning slå igennem. Foreningerne hviler på demokrati og som man kan se her på Bryggen så stemmer andelshaverne med fødderne - de vælger valuarvurderingerne, ligesom det ser ud til at de gør det i resten af byen.

Hvad angår risiko ved en valuarvurdering kan jeg ikke se den store. De fleste valuarvurderinger jeg er bekendt med ligger stadig på omkring ca. halvdelen af hvad en gennemsnitlig tilsvarende københavnsk udlejningsejendom i den gamle boligmasse handles til og de sidstnævnte ligger på den pæne side af de 20.000 kr på kvm.(andelsboligforeninger skal vurderes til hvad en tilsvarende udlejningsejendom kan sælges til dette gælder både for valuarvurderingen og også for den offentlige vurdering (de sidstnævnte har bare sovet i timen de sidste 25 år)

I udsendelsen fokuseres der udelukkende på denne romantiserede forestilling om billige boliger. Man hiver en næsten grædende lejer frem som giver udtryk for at der mangler solidaritet, selvom hun selv fik tilbuddet om at være solidarisk, men åbenbart havde afslået. Journalisterne glemmer følgende:

Højere maksimalpriser har medført at penge under bordet næsten ikke eksisterer mere.

Højere maksimalpriser og bedre lånemuligheder har øget lysten til at vedligeholde og bringe lejlighederne op til dagens standard.

Andelsforeninger påberåber sig ofte at være solidariske…med deres familie. Det jo almindeligt i standardvedtægterne fra ABF at familie ofte har førsteret til bolig…er det særligt solidarisk?

Og så lige til sidst. De fleste gange jeg har oplevet ”andelstanken” er blevet påberåbt til en generalforsamling er når en mindre gruppe i foreningen ønsker at gennemføre noget der ikke nødvendigvis kommer flertallet til gode...

2007-01-19T16:21:00.000-01:00

SAMMENLIGNING – EJER – ANDEL – LEJE!

Jeg synes der mangler et "værktøj"til at sammenligne priserne på andelsboliger, lejeboliger og ejerboliger . I de tilfælde hvor nogle af mine venner har spurgt mig hvorvidt en andelslejlighed, eller en ejerbolig de har set på, er en "god deal"- har jeg brugt 2 udregninger som indikator – den ene hentet fra lejeboliger og den anden hentet fra ejerbolig.
De 3 boligformer er meget forskellige men da beregningerne er simple og g giver de en – synes jeg – god indikation af hvor lejligheden ligger prismæssigt. Desuden synes jeg det er interessant at prøve at sammenligne hvad boligformerne koster – dels at købe og dels at bo i....

Jeg påberåber mig ikke at have fundet noget nyt – det er helt almindelige og gængse regnestykker men jeg synes at det er interessant at sætte beregningerne og dermed boligformerne op overfor hinanden.

Jeg sammenligner i købssituationen ejerbolig med andelsbolig – her går jeg ikke nærmere ind på lejebolig da man får hovedparten af sit indskud tilbage ved fraflytning i lejebolig.
I bo-situationen fungerer lejelejligheden som "pejlemærke" – hvor jeg bruger den normale udregning "hvad koster en kvadratmeter at bo i om året" til ejer og andelsbolig. Det er det tal jeg finder mest interessant og som man normalt ikke ser brugt i medierne.

Følgende link indeholder et excelark hvor man nemt kan regne omkostningen pr. meter pr. år ud:

http://www.box.net/public/nye9hql1il

Man ændre i de grå felter og så får man automatisk en udregning for 80% belåning og 100% belåning. Det er ikke raketvidenskab, men det går lidt hurtigere hvis man skal sammenligne flere andelsboliger.

Udregningen indeholder følgende:
(1) Kvadratmeterpris
(2) Vurdering (off el. valuar)
(3) Antal kvm i ejendommen gange antal kvm i boligen
(4) Ydelse på lån

Eksempel:
1 kvadratmeter pr år!
Andelspris /100 x 4 (ca rente efter skat i Ringkjøbing Bank) + ("ren"
boligafgift x 12 ) = resultatet divideres med antal kvm
Eksempel – 800.000 /100 x 4 = 32.000 + (1630 x 12 ) =53.560 / 76 = 704 kr pr kvm

Sammenligningsniveau er for nyt lejebyggri (ifølge mine oplysninger) ca. 1100 kr pr kvm og opefter i københavnsområdet. De kunstigt billige boliger i omkostningsbestemt lejebyggeri ligger fra ca 450 kr til 800 kr pr kvm. Husk at de kvm priserne er lidt "for høje" i forhold til lejetallene - se nedenfor :

FORBEHOLD:
- Her er taget udgangspunkt i et lån der afdrages, men dog med variabel rente (tallet vil dermed blive højere end for en lejebolig).
- I boligafgiften indgår afdrag på foreningens samlede gæld (såfremt det ikke er finansieret med afdragsfri lån).
- Desuden er det problematisk at andelsboliger normalt opgives i BBR kvm og ejerboliger i Tinglyst areal – dermed skal der reduceres lidt i målet for andelsboligen.

SAMMENLIGNING MED EJERBOLIG
Det bliver først rigtigt underholdende når man sammenligner med ejerbolig - tag årlig nettoudgift og divider med antal kvm - gør det både for fastforrentet og afdragsfri.... husk at kvm for ejerbolig som regel er tinglyst areal - dvs kvm opgivelser for ejerboliger oftest er 5-10% lavere end for en leje/andel af samme størrelse.